«Рынок поедет при ставке в 12–13%»: ждать ли роста цен на квартиры — разговор с экспертом из Уфы

Главным событием года на рынке недвижимости в России стало «дело Долиной», однако на его динамику влияют и другие факторы. О том, какие и чего ждать в 2026-м, UFA1.RU поговорил с Эдуардом Камалетдиновым — экспертом по недвижимости, преподавателем УУНиТ по земельному и градостроительному праву, который долгое время представлял одного из крупнейших застройщиков Башкирии и курировал знаковые для региона объекты.

— Во время нашего интервью в апреле вы говорили, что снижение ипотечных ставок оживит рынок, но это может привести к дальнейшему росту цен. Насколько «оживился» рынок с тех пор?

— Снижение Центробанком ставки с весеннего 21 до 16,5% в конце года выглядит существенным, однако глобально на рынок ипотеки вторичного жилья не повлияло, так как банки выдают ипотечные кредиты по более высокой ставке. Реально рынок поедет при ставке на кредит в 12–13%, чего в ближайшее время ждать не приходится. К тому же ЦБ ужесточил требования к банкам по выдаче кредитов в части анализа «портрета» заемщика, требования к первоначальному взносу. Стоит также отметить, что для большой части населения собрать первоначальный взнос также является сложной задачей.

— Как оцените уходящий год на рынке недвижимости и жилой застройки? Какие самые существенные события на них сказались?

— В целом год для рынка был непростой. Рынок вторичного жилья первую половину года фактически находился на стопе из-за запредельно высоких ставок по ипотеке. Новостройки продаются в основном за счет применения льготных ипотечных программ и рассрочек от застройщиков. Событием года стало пресловутое «дело Долиной». В стране, думаю, не осталось человека, который не слышал бы об этом деле. Все средства массовой информации, политики, депутаты, юристы, артисты и блогосфера обсуждают это дело последние месяцы.

— Люди стали больше покупать жилье и как вообще оценивать нынешнюю покупательную способность?

— Основным драйвером рынка является семейная ипотека. Это действительно выгодный инструмент, таких сделок много, но существующий региональный лимит (по всей стране — 6 миллионов рублей, в столице и Санкт-Петербурге — уже 12) не всегда позволяет приобрести действительно просторное жилье из-за выросших цен на квадратный метр.

— Все жалуются, что денег нет, а ставка и в принципе цены слишком высокие, но застройка как будто идет полным ходом — оправданны ли эти жалобы? Для кого строят новые жилые дома?

— Строек действительно много, однако надо понимать, что основные проекты на рынке — это объекты, запущенные 2–3 года назад, когда рынок рос. Новые проекты сейчас выходят в единичных экземплярах, многие застройщики выжидают, так как 99% участников рынка строят на кредитные средства, себестоимость строительства растет. Уже официально признано уменьшение выдачи новых разрешений на строительство. Такая динамика наблюдается в большинстве регионов.

— Изменится ли что-то на рынке недвижимости в следующем году и если да, то что?

— Каждый год «дарит» свои сюрпризы, предугадать сложно. Однако уже сейчас понятно, что новая ставка налога на добавленную стоимость (НДС) и изменения по лимитам упрощенной системы налогообложения (УСН) приведут к удорожанию строительных материалов и трудовых ресурсов. За мою практику с 2008 года цены на квадратный метр замедлялись или снижались всего в два кризисных периода.

— На человека неожиданно свалилось, к примеру, 10 миллионов рублей — стоит ли ему прямо сейчас срочно покупать квартиру или лучше придержать деньги и положить на депозит?

— Покупка квартиры на собственные средства именно как способ сохранить или заработать на дальнейшем росте цен не лучший вариант, если текущие жилищные условия удовлетворительны. В таком случае я бы рассмотрел классическую коммерческую недвижимость, а также апартаменты, поскольку этот сегмент рынка более доходный и ликвидный. Но потребителю без опыта сложно разобраться в деталях, нужно привлекать профессионального брокера и юриста. Брокер проанализирует потребности клиентов и подберет подходящую стратегию и объект, а юрист поможет избежать многих неприятностей.

— Перевернем ситуацию: у меня единственная квартира, однушка в дёмской вторичке, и никаких накоплений — стоит ли хотя бы рассматривать возможность ее продажи или лучше держаться за нее как за единственную в жизни опору? Если продавать, то прямо сейчас или опять же лучше дождаться более выгодных условий в следующем году?

— В таком случае лучше не делать лишних движений. Можно изучить рынок, присмотреть что-то, определить необходимый бюджет для расширения, ремонта и переезда и после этого формировать кубышку для переезда. Если есть право на семейную ипотеку, можно подобрать варианты в готовых новостройках. Они есть, но нужно внимательно подойти к вопросу расходов на ремонт, каким бы простым он ни был, это большие расходы.

Отметим, что ранее ряд других экспертов отмечал, что на фоне стоимости квартир дешевеет их аренда. Почему и что будет с ценами дальше, можете узнать в статье на UFA1.RU. Также читайте крик души молодой мамы, которая после рождения ребенка ужаснулась от стоимости жилья.