Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: специалист рынка коротко рассказал о главном

Дети до 18 лет не имеют права водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, ведь оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

— Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хотите подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, — пожалуйста. Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем. Например, закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации. А также если при покупке был использован материнский капитал, то ребенку должна быть выделена доля в квартире, — рассказала менеджер по продажам отдела вторичной недвижимости и Trade-in ГК «Первый Трест» Аида Галяутдинова.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет все бумаги подписывают сами, но необходимо письменное разрешение законных представителей. Если ребенок младше, то документы подписывают родители или опекуны. Кроме того, сделки, в которых имущество несовершеннолетнего отчуждается, должны быть заверены нотариально. Также стоит учесть, что дети до 18 лет не могут самостоятельно распоряжаться недвижимостью. Исключением является признанная в судебном порядке эмансипация с 16 лет или случай, если несовершеннолетний находится в браке.

— И в том и в другом случае закон ограничивает самовольство родителей. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства, — рассказала Аида Галяутдинова.

При продаже квартиры, где собственником является ребенок, необходимо получить:

• письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя;
  

• распоряжение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителям, родителям для совершения купли-продажи несовершеннолетним.
  

— Прежде чем начинать сбор документов, в первую очередь нужно проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд. Дело в том, что органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся. Органы опеки могут отказать в разрешении на продажу квартиры, если взамен жилплощади в крупном городе предлагают жилье в небольшом населенном пункте с худшими условиями проживания. Или же приобретаемая квартира стоит гораздо дешевле продающейся. Разницу могут обязать зачислить на счет ребенка, который будет заблокирован до его совершеннолетия, — отметила Аида Галяутдинова.

Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости — должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью, по оценке БТИ, 1 миллион рублей у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней, соответственно, составит почти целую часть. Также органами опеки и попечительства учитывается и месторасположение нового и старого жилья. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в центре города ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины, например по состоянию здоровья.

— Важным фактом является и то, что несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например принадлежащей родителям. К тому же если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется даже небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет ребенка. Этот счет будет заблокирован до достижения им совершеннолетия, — обратила внимание Аида Галяутдинова.

Также следует помнить, что есть сделки, которые запрещены с участием несовершеннолетних. Например, родители или другие законные представители не могут совершать сделки со своими подопечными и детьми: не могут выкупить квартиру или долю в ней у ребенка. Также они не могут представлять его интересы в суде, если вторая сторона — близкий родственник попечителя. Кроме того, от имени несовершеннолетнего недвижимость нельзя подарить или безвозмездно переуступить.

— Если возникли сомнения, что права ребенка в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, — советует Аида Галяутдинова.

После одобрения сделки можно приступить к сбору пакета документов. Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц — в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев — при условии последующего приобретения, например в новостройке после регистрации права собственности.

— В целом самостоятельный процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. По статистике, только для того, чтобы дождаться своей очереди на прием в отдел опеки и попечительства, нужно потратить 2–3 недели. Но можно сэкономить время и нервы, воспользовавшись услугой Trade-in от ГК «Первый Трест». Наши специалисты сопровождают всю сделку и помогают в подготовке пакета документов для органов опеки. У нас есть запись по районам, что сокращает время на получение разрешения на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, а благодаря актуальным спискам документов по каждому району вам не придется ходить бессчетное количество раз в отдел опеки и попечительства, сдать полный пакет документов вы сможете с первого раза, — отметила Аида Галяутдинова, менеджер по продажам отдела вторичной недвижимости и Trade-in ГК «Первый Трест».

Рынок вторичного и первичного жилья сильно взаимосвязан. Практически каждый при покупке новой квартиры использует продажу вторичного жилья, но большинство оттягивает момент принятия решения о покупке новой квартиры из-за страха возникновения проблем, связанных с продажей старой квартиры. Если и вы давно мечтаете о новой квартире, но никак не можете решиться, воспользуйтесь услугой Trade-in. Вам не придется тратить свои силы и время на продажу старой квартиры, специалисты ГК «Первый Трест» сделают всё за вас. К тому же, воспользовавшись услугой Trade-in от ГК «Первый Трест», вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги! Во-первых, при покупке новой квартиры от застройщика в одном из жилых комплексов ГК «Первый Трест» вам помогут продать вашу старую квартиру совершенно бесплатно! А во-вторых, при покупке квартиры площадью от 55 кв. м вы получите скидку 2%* на новую квартиру от ГК «Первый Трест».

Более подробную информацию по теме «Как продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний» вы можете узнать здесь.

_{* Условия акции распространяются на квартиры от застройщика ГК «Первый Трест» площадью от 55 кв. м и действуют по 30.09.2022 года.}