После санкций: ситуация на рынке жилья

Уже с августа уфимские риелторы заговорили об упавшем спросе на жилье. Дело и в экономике страны, и в настроениях в обществе. Как геополитическая ситуация сказалась на рынке недвижимости, и какой нас в перспективе ждет уровень цен?

Как рассказал проекту «Дом» брокер Ринат Мансуров (группа компаний «Global-Недвижимость»), число сделок на уфимском рынке существенно снизились. Объекты на продажу по-прежнему выставляются, но не находят покупателей. У граждан просто нет средств. Доходы остаются на прежнем уровне, а ценность денег уменьшается. Также, по наблюдению брокера, банки стали реже одобрять ипотеку.

«Трехкомная квартира на улице Авроры выставлялась по цене 4,2 миллиона рублей. Сейчас за нее просят 3,8 миллиона. То есть каждую неделю стоимость падает на 50 тысяч, а покупатель не находится», – привел пример Ринат Мансуров. По его мнению, ситуация будет усугубляться.

«Впервые за последние несколько лет спрос на новостройки Уфы снизился настолько сильно и внезапно, – проинформировала руководитель САН «Эксперт» Елена Андреева. – Рынок продолжает тенденцию снижения активности. Сейчас инвесторы придерживают деньги вместо того, чтобы вкладывать. Большинство последних сделок на рынке новостроек – это частные покупатели, приобретающие жилье для себя или детей».

Строительство является «домашним» сектором экономики (и производство, и потребление находятся внутри страны). «Мы чаще используем отечественные стройматериалы (кирпич, утеплитель и так далее), – подтвердила заместитель начальника управления архитектуры и развития компании «КСИ» Анастасия Акшенцева. – Из импортного материала приобретаем фиброцементные панели из Японии. Аналоги таких панелей есть и в России, но они уступают японским по качеству и внешнему виду. Отказаться от иностранных поставщиков возможно. В России производят все необходимые стройматериалы, но хотелось бы повысить качество данной продукции».

Однако ограничение доступа российских банков к дешевому долгосрочному финансированию на Западе коснется и строительной отрасли. Как девелоперы строят на заемные средства, так и граждане покупают жилью с помощью ипотеки. Геополитическая же ситуация ведет к явному подорожанию кредитов.

По мнению федеральных экспертов, «вызванный западными санкциями кризис ликвидности может привести к снижению стоимости российской недвижимости по сценарию 2008–2009 годов» (пусть и в меньшем объеме). Данную точку зрения цитирует портал IRN.ru. В Уфе ситуация развивается несколько иначе.

«Появился общественный настрой, что цены будут расти, – еще в августе отмечала заместитель директора АН «Альфа-недвижимость» Наталья Петрова. – Собственники – не застройщики, а именно частные лица – заранее завышают цены. За квартиру, стоящую 4,5 миллиона рублей, могут запросить 4,9 миллиона».

«Хотя московские аналитики не прогнозируют продолжения роста цен, мы видим, что в Уфе он продолжается, – согласилась Елена Андреева. – Парадоксально, но снижение платежеспособности сопровождается психологическим «взвинчиванием» цены. «Продам дороже, раз денег нет» – логика, не способствующая продажам в настоящий момент. Дисбаланс между спросом и предложением, естественно, будет оказывать давление на цены. А учитывая, что объем предложения сейчас больше, чем в 2008 году, то по логике вещей и цены могут просесть существеннее. Но это только теоретически. Практически же снижение будет медленным и в свете этого не сразу заметным».

По мнению граждан страны, рынок недвижимости ждут не лучшие времена. Около 40% опрошенных журналом о недвижимости Metrinfo.Ru уверены в росте цен на жилье из-за общей инфляции и спроса на дома и квартиры со стороны перебирающихся в страну украинцев. И лишь 4% граждан предполагают, что стоимость квадратного метра снизится. По их мнению, покупатели просто-напросто не смогут позволить себе приобретать жилье. Также 53% респондентов предсказывают падение спроса на рынке. Причина – отсутствие у населения денег, неуверенность в завтрашнем дне, снижение покупательской способности из-за инфляции и обесценивания национальной валюты, сложности с кредитованием.

Профессионалы рынка не столь пессимистичны. «Пять лет назад кризис стал полной неожиданностью для всех участников рынка: уровень закредитованности бизнеса зашкаливал, все строили планы и в целом были крайне плохо подготовлены к столкновению с реальностью. Сейчас мы ко всему готовы: разговоры об очередной волне кризиса идут который год. Соответственно, обвала цен в обозримом будущем, скорее всего, не произойдет. В ближайшие полгода-год рублевые цены, по всей видимости, будут либо топтаться на месте надеждами собственников, либо плавно снижаться за счет скидок, торга, выхода на рынок более дешевых проектов. А реальные цены сделок будут отличаться от цен первичного предложения на 10-15%», – спрогнозировала Елена Андреева.