Строить и жить среди людей

Министерство регионального развития РФ разработало проект закона, запрещающего прописываться на дачах, которые находятся вне населенных пунктов. Кроме того, в ведомстве разделили по типам земельные участки – в зависимости от их назначения.

Согласно законопроекту, вести индивидуальное жилищное (дачное) строительство можно будет только в пределах населенных пунктов. Документ разработан в связи с постановлением Конституционного суда, который в апреле 2008 года признал факт несогласованности правовых актов, касающихся регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства, и разрешил россиянам регистрироваться в дачных домах.

Законопроект призван устранить недостатки законодательства. Одна из главных идей документа заключается в запрете прописки на дачах, находящихся вне населенных пунктов. Для этого Минрегион предлагает разделить земельные участки на три типа: дачные, садовые и огородные. На дачных участках будет разрешено строительство жилых домов и хозяйственных строений, садовые будут предназначены для выращивания различных культур (на них могут размещаться только хозяйственные постройки). На огородных участках предполагается только выращивание сельскохозяйственной продукции. При этом дачные участки должны находиться только в границах населенных пунктов и не могут располагаться на землях сельхозназначения.

Сейчас специалисты идут по более простому пути. Его суть заключается в том, что изменяется не категория земельного участка, а его разрешенное использование, а согласие на это получается на более низком уровне. Принципиальное различие между двумя процедурами заключается в том, что изменение разрешенного использования осуществляется на гораздо более низком административном уровне, чем изменение категории земли.

Кроме того, под садовые и огородные участки не могут быть предоставлены особо ценные земли, земли особо охраняемых территорий, зарезервированные для госнужд и ряд других земель. Перейти на новый порядок предоставления под застройку садовых, огородных и дачных земельных участков планируется с 1 января 2011 года.

Вместе с тем законопроект разрешает межевание, кадастровое оформление и закрепление за гражданами дачных, садовых и огородных участков после госрегистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, которому земля предоставляется «в безвозмездное срочное пользование». «Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность», – следует из документа.

Появление подобного проекта в той или иной форме все давно ждали, так как существующее деление земельных участков по категориям и видам разрешенного использования имело ряд противоречивых моментов, которые не были прописаны буквой закона. Так, по словам директора строительной компании «ДомСтрой-М» Сергея Гаинцева, в существующем законодательстве практически отсутствуют условия использования земельных участков, имеющих категорию земель сельскохозяйственного назначения и разрешенное использование под дачное строительство. Этим пользовались как индивидуальные владельцы участков, строившие на них свои дома, так и многие девелоперские компании, возводившие на этих землях коттеджные поселки разных классов: от «эконом» до «премиум».

Генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов считает, что в нынешнем варианте законопроекта есть много мелких противоречий, которые позволяют трактовать его как в пользу, так и не в пользу дачников: «Например, исходя из законопроекта получается, что, если строительство дома на участке начато до его вступления в силу (на данный момент этот срок определен как 1 января 2011 года), то такой дом не попадает под действие закона и не является запрещенным. Однако кто сможет определить, когда точно началось строительство – до или после установленного срока? Ведь зачастую владелец участка начинает строить свой дом почти сразу же после покупки, но по разным причинам процесс растягивается на годы».

Эксперты утверждают, что те, кто успел оформить землю и дом на ней в собственность, могут ничего не бояться: закон обратной силы не имеет, и рисков у них никаких. А вот у тех, кто находится на стадии строительства и еще только в процессе оформления документов, возникнут проблемы с получением прав собственности и газификацией. Такие участки потеряют ликвидность, так как станет непонятно, как их продавать без права собственности.