Дольщикам протянут руку помощи?

Сегодня Госдума РФ рассмотрит в третьем чтении проект федерального закона, который повышает гарантии защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. Законопроект предусматривает, что привлечение денежных средств граждан на этапе строительства жилья возможно только путем заключения договора участия в долевом строительстве либо выпуска застройщиком жилищных сертификатов. Кроме того, денежные средства могут привлекаться жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

По словам заместителя председателя Комитета Государственной Думы по финансовому рынку Лианы Пепеляевой («Единая Россия»), принятие законопроекта исключит возможность привлечения денежных средств граждан способами, не предусмотренными законом. «Как известно, в 2004 году был принят закон, который регламентировал порядок участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, – поясняет представитель «Единой России». – Данный закон создал механизмы, гарантирующие права дольщиков. Однако многие застройщики не захотели принимать на себя обязательства, возлагаемые на них законом, и стали применять «обходные схемы» привлечения денежных средств граждан, которые, конечно, создавали предпосылки для ущемления их прав».

Так, например, сегодня распространена практика заключения инвестиционных, соинвестиционных, предварительных договоров и т.д. Между тем такие договоры, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не подлежат государственной регистрации в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Участие в строительстве на основании таких договоров несет в себе существенные риски: нарушение сроков строительства, так называемые «двойные продажи», проблемы у застройщика с разрешительной документацией и т.д.

Начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов уверен в том, что ни одна из существующих в России систем не дает стопроцентной защиты дольщика от проблем со сделкой. «На сегодняшний день в мире действуют две основные модели приобретения жилья: американская модель, когда готовое жилье покупается с использованием долгосрочных ипотечных кредитов, и немецкая модель, когда приобретается как готовое, так и строящееся жилье, при этом используется комбинированная система накоплений и займов ссудо-сберегательных касс, – уточняет он. – К сожалению, обе эти схемы дают сбои. Законопроект, призванный защитить дольщиков от невозврата им денежных средств, безусловно, хорош, только вот мое мнение таково, что застройщик всегда найдет способ, как выкрутиться из сложившейся ситуации. Он постарается всеми способами обезопасить себя».

Законопроект предусматривает введение административного наказания за нарушение установленных законом требований в виде административного штрафа: на должностных лиц – до 50 тысяч рублей, на организации – до миллиона рублей.

Закон о долевом строительстве за время существования уже успел доказать свою несостоятельность: строительные компании не смогли и не захотели работать по нему. Тут же появились альтернативные схемы, позволяющие застройщикам действовать в обход закона и снижать ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи. Как результат упали объемы строительства, стали появляться все новые и новые волны обманутых дольщиков.

Строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, существенное подорожание материалов и т. д. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком может быть сорван. Поэтому застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам.

«Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия, – поясняет директор агентства недвижимости «Мир квартир» Денис Павлов. – При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации».

Также законопроект предлагает освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Лиана Пепеляева считает, что эта мера позволит повысить мотивацию застройщиков привлекать денежные средства в рамках договора долевого участия в строительстве, при этом будут устранены причины для использования ими каких-либо обходных способов привлечения денежных средств граждан в целях уклонения от налогообложения.