«Спасательный круг» для дольщика

Государственная Дума РФ приняла во втором чтении проект федерального закона, который предусматривает механизмы, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Законопроект четко определяет, какими способами могут собираться средства с граждан на этапе строительства жилья.

Как пояснила заместитель председателя Комитета Государственной Думы по финансовому рынку Лиана Пепеляева («Единая Россия»), денежные средства могут привлекаться путем заключения договора участия в долевом строительстве либо выпуска застройщиком жилищных сертификатов. Кроме того, денежные средства могут привлекаться жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Законопроект предусматривает введение административного наказания за нарушение установленных законом требований в виде административного штрафа: на должностных лиц – до 50 тысяч рублей, на организации – до 1 миллиона рублей.

Закон о долевом строительстве за время существования уже успел доказать свою несостоятельность: строительные компании не смогли и не захотели работать по нему. Тут же появились альтернативные схемы, позволяющие застройщикам действовать в обход закона и снижать ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи. Как результат упали объемы строительства, стали появляться все новые и новые волны обманутых дольщиков.

Строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т. д. В итоге, контракт между застройщиком и компанией-поставщиком может быть сорван. Застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам.

Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. «Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия, – поясняет директор агентства недвижимости «Мир квартир» Денис Павлов. – При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации».

Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме, разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы: принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.

Начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов уверен в том, что ни одна из существующих в России систем не дает стопроцентной защиты дольщика от проблем со сделкой. «На сегодняшний день в мире действуют две основные модели приобретения жилья: «американская» модель, когда готовое жилье покупается с использованием долгосрочных ипотечных кредитов, и «немецкая» модель, когда приобретается как готовое, так и строящееся жилье, при этом используется комбинированная система накоплений и займов ссудо-сберегательных касс, – уточняет он. – К сожалению, обе эти схемы дают сбои. Законопроект, призванный защитить дольщиков от невозврата им денежных средств, безусловно, хорош, только вот мое мнение таково, что застройщик всегда найдет способ, как выкрутиться из сложившейся ситуации. Он постарается всеми способами обезопасить себя».

Также законопроект предлагает освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Лиана Пепеляева считает, что эта мера позволит повысить мотивацию застройщиков привлекать денежные средства в рамках договора долевого участия в строительстве, при этом будут устранены причины для использования ими каких-либо обходных способов привлечения денежных средств граждан в целях уклонения от налогообложения.

Как подчеркнула депутат, законопроект был существенно изменен ко второму чтению. Из текста исключены расплывчатые формулировки, которые фигурировали при определении, о каких именно объектах недвижимости идет речь. Сейчас четко определено, что установленные ограничения касаются тех объектов, которые на момент привлечения денежных средств еще не введены в эксплуатацию.

Также уточнено, что льгота по освобождению от НДС не распространяется на услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. Кроме того, предусмотрено, что государственный орган, осуществивший регистрацию договора участия в долевом строительстве, в течение пяти рабочих дней со дня регистрации будет обязан уведомлять об этом факте территориальный госорган, контролирующий деятельность в области долевого строительства.