Квартира за миллион – и нет налога

Сделки по продаже объектов недвижимости с искусственно заниженной стоимостью еще недавно были весьма популярны. Заключали их, как правило, с одной целью – уклониться от уплаты подоходного налога. До поры до времени такие преступления многим сходили с рук, однако сегодня ситуация изменилась. В пору активного роста цен на рынке недвижимости был выработан механизм так называемой оптимизации налогообложения физических лиц. Суть его заключалась в том, что при сроке владения квартирой менее трех лет в договоре купли-продажи указывалась сумма сделки до одного миллиона рублей. Первопричиной этого явления послужили некоторые положения Налогового кодекса. Так, пп. 1 п. 1. ст. 220 определено, что при продаже жилых домов, квартир, комнат (а также других приватизированных жилых помещений, включая дачи, садовые домики и т. д.) или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговая база может быть уменьшена в целом на один миллион рублей. Иными словами, если доход от продажи жилой недвижимости составил менее одного миллиона рублей, уплачивать налог нет необходимости. Если же в договоре стоимость имущества составляет cвыше одного миллиона рублей, то необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В этом случае из суммы сделки по договору следует вычесть этот миллион и разницу умножить на 13 процентов. Поэтому, желая сэкономить на уплате налога, люди указывали, что цена недвижимости составляет один миллион рублей. «Мало кто задумывался об ответственности и оценивал ситуацию с точки зрения закона. К тому же некоторые недобросовестные риелторы и юристы аргументированно убеждали своих клиентов заключать договор именно на таких условиях, – комментирует юрист компании «Ваша защита» Евгений Аминов. – Они заверяли, что это общепринятая практика, что подавать декларацию не требуется, и налоговая инспекция не узнает о занижении суммы, да и срок исковой давности составляет всего три года со дня совершения сделки. Однако всегда умалчивали о главном: указывая в договоре купли-продажи сумму ниже фактической, продавец автоматически становился нарушителем налогового законодательства». По словам эксперта, за такое нарушение предусмотрены существенные штрафы. Так, ст. 122 Налогового кодекса РФ предусматривает взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога вследствие занижения налоговой базы. Если же такие деяния совершены умышленно, на нарушителя возлагается штраф в размере 40%. В сложившуюся ситуацию существенные коррективы внес экономический кризис. Произошло значительное сокращение предпринимательской деятельности, снизилась прибыль предприятий, в результате чего значительно сократились налоговые поступления от бизнеса. Сегодня власти понимают, что за счет неуплаченных налогов существенная доля денежных средств осела в карманах потенциальных налогоплательщиков. Главная цель – заставить эти деньги работать. Поэтому к процессу анализа уже совершенных сделок на рынке недвижимости помимо налоговых инспекций был привлечен Департамент экономической безопасности МВД России. В числе основных задач, стоящих перед ним, стояло принятие в пределах его компетенции мер по организации борьбы с налоговыми и экономическими преступлениями. Сегодня на основании данных регистрирующих органов о совершении сделок с недвижимостью, а также данных налоговых инспекций выявляются лица, которые продавали дома, квартиры, комнаты, но не подавали декларации о полученных доходах. Особенный интерес представляют сделки на сумму до одного миллиона рублей. Если привлекались заемные средства, то УВД сегодня делает запрос в банк на предмет изучения всей документации по кредиту. Банки обязаны представить всю затребованную информацию, которая обычно содержит косвенные указания на то, что реально недвижимость была продана по более высокой цене. Есть еще один момент. Напоминаем, что с 1 января 2009 года сумма налогового вычета для приобретателей жилья увеличена до двух миллионов рублей. Другими словами, государство возвращает с этой суммы 13%, а это 260 тысяч рублей. В тех случаях, когда по настоянию продавцов в договоре купли-продажи вместо реальной стоимости объекта указывается сумма в один миллион рублей, покупатели не смогут применить право получения налогового имущественного вычета с двух миллионов. Они смогут вернуть 13% только с суммы, указанной в договоре. Соответственно, лица, приобретающие недвижимость, в настоящее время заинтересованы в том, чтобы объекты оценивались объективно и в договоре прописывалась их реальная стоимость.