Офисы и торговые площади — банкам?

Залоговые активы, до последнего времени надежно обеспечивавшие строительные и девелоперские проекты, сегодня стали активами проблемными – и для девелоперов, и для банков. Активизация рынка залогового имущества во втором полугодии 2009 года – результат экономического кризиса, начавшегося прошлой осенью с финансово-банковского сектора и за пару месяцев охватившего всю экономику страны. По прогнозам аналитиков Rain Group-Недвижимость, уже в следующем году объем основных составляющих рынка залогового имущества и конфиската банков (залоговые квартиры, автомобильный конфискат, залоговая коммерческая недвижимость и пр.) может вырасти в два-три раза.

Существует два варианта реализации заложенных объектов: мягкий, относительно быстрый, и жесткий, более продолжительный. В первом случае продажа объекта идет по обоюдному согласию банка и заемщика. Цена недвижимости устанавливается заемщиком самостоятельно. Главное – чтобы стоимость объекта не была ниже размера кредита, иначе банк не даст согласие на сделку.
Второй вариант – реализация объекта залога по судебному решению. Для этого требуется осуществить весь комплекс мероприятий, связанных с досудебным урегулированием спорного вопроса. После этого должен пройти судебный процесс, может быть, даже в нескольких инстанциях. Реализация судебного решения производится службой судебных приставов путем организации публичных торгов. В случае если торги признают несостоявшимися, недвижимое имущество попадет на баланс банка. В дальнейшем банк имеет право реализовывать это имущество неограниченному кругу лиц.
Весь этот процесс довольно продолжительный. При этом у заемщика всегда есть шанс на любом этапе судебного разбирательства заключить с банком-кредитором мировое соглашение, если найдется покупатель по первому, мягкому, варианту.

Новым собственником залоговой недвижимости становится, как правило, тот, кто хотел купить ее до кризиса, но не мог из-за высоких цен. И хотя чаще всего залоговые объекты недвижимости продают по рыночной стоимости, их все равно раскупают. Эксперты объясняют это тем, что сейчас многие понимают, что купить необходимое помещение по таким ценам они уже никогда не смогут: с окончанием кризиса стоимость коммерческой недвижимости снова взлетит. Однако эксперты RainGroup-Недвижимость придерживаются противоположной точки зрения: спросом объекты, находящиеся в залоге у банков, не пользуются.

«На сегодняшний день среднее падение цен по коммерческой недвижимости Уфы составило 35-45 %. Таким образом, если до кризиса стоимость одного квадратного метра в районе «Центр» составляла 80 тысяч рублей, то сегодня этот объект стоит порядка 44-52 тысяч рублей. Банки вынуждены проводить переоценку недвижимости», – комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики Rain Group-Недвижимость Алина Шакурова. По словам эксперта, сегодня банкам отошли такие крупные объекты коммерческой недвижимости, как развлекательные комплексы, производственные базы, а также офисные и торговые центры. «Стоит отметить, что большинство объектов являются неликвидными, и собственники, понимая, что реализовать их не удастся, отдают эти объекты банкам в счет кредита, – поясняет Алина Шакурова. – Так, например, банку «Уралсиб» отошло около 30 тысяч квадратных метров помещений коммерческого назначения по Республике Башкортостан. Если говорить об общем объеме предложения залоговой недвижимости в Уфе, выставленной на реализацию, то на сегодняшний день он составляет 10 %».

Для банков залоговая недвижимость – головная боль. Не изымать ее у безнадежных заемщиков они не могут: возмещать убытки необходимо. Однако залоги приносят им немало проблем. С рядом трудностей при реализации объекта залога сталкиваются сегодня и агентства недвижимости. По словам Алины Шакуровой, сейчас по многим объектам ведутся затяжные судебные процессы. При этом большинство объектов, как говорилось выше, неликвидны либо находятся на стадии строительства и требуют серьезных финансовых вложений – капитального ремонта, проведения коммуникаций и т. д.

Отметим, что банки, несмотря на трудности, сегодня идут на существенные уступки заемщикам, предлагая варианты урегулирования долга или помогая продать объект. «Наилучший вариант выхода из сложившейся ситуации для банка – это получение «живых» денег. Тем не менее, продажа недвижимости – самостоятельное направление бизнеса, не являющееся профильным для банков, – комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики Rain Group-Недвижимость Алина Шакурова. – Банки, как правило, стараются договориться с клиентом. Принудительная реализация объекта происходит только в том случае, если заемщик уклоняется от погашения долга. Но такие случаи единичны». С экспертами Rain Group-Недвижимость соглашаются и специалисты компании Knight Frank: они уверены в том, что высокая лояльность банков к своим заемщикам позволит рынку коммерческой недвижимости избежать массовой потери залоговых активов.

Если говорить о перспективах развития рынка залоговой недвижимости банков, то, как утверждают эксперты Rain Group-Недвижимость, стоит отметить, что появление залоговых объектов не обвалит цены на рынке коммерческой недвижимости Уфы. Это объясняется нежеланием заемщиков и банков нести убытки, которые у них неизбежно возникают при попытке реализации залогового имущества, приобретенного еще до падения цен. В результате такой ситуации в некоторых случаях можно встретить предложения о продаже залогового имущества по цене выше рыночной.