Ольга Садыкова, региональный директор по РБ ЗАО «Коммерческий банк Дельтакредит»: «Лизинг не может стать равноценной заменой бизнес-ипотеке»

Несколько лет назад банки активно продвигали коммерческую ипотеку. Сегодня эта тема отошла на второй план, даже несмотря на то, что крупные банки имеют такие продукты в своем портфеле предложений. Какая сейчас ситуация складывается в данном сегменте рынка? Какие риски несут банки? Стал ли лизинг альтернативой коммерческой ипотеке и какие факторы не позволяют развиваться данному сегменту рынка? На эти вопросы отвечает региональный директор по РБ ЗАО «Коммерческий банк Дельтакредит» Ольга Садыкова.

– Ольга Робертовна, какая ситуация складывается сегодня на рынке коммерческой ипотеки?

– Действительно, в линейке предложений по кредитованию многих универсальных банков представлено ипотечное кредитование в области коммерческой недвижимости, еще его иногда называют коммерческая ипотека или бизнес-ипотека. Коммерческая ипотека – это один из видов целевого среднесрочного или долгосрочного кредитования, когда физическое или юридическое лицо берет средства у банка (кредитной организации) на покупку нежилой, коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость – это и офисы, и торговые площади, и склады, и производственные помещения – всё это можно купить через ипотеку при соблюдении определенных условий. В настоящее время, согласно экспертным оценкам, сделок с коммерческой недвижимостью на ипотечном рынке в десятки раз меньше, чем с жильем.

– Какие условия предлагаются банками по таким продуктам? Отличаются ли ставки от обычной ипотеки и в какую сторону?

– Для оценки платежеспособности клиента и расчета суммы кредита банки применяют стандартные процедуры. Но следует иметь ввиду, что необходимость в получении бизнес-ипотеки в большинстве случаев испытывают предприниматели, представители малого бизнеса. А реалии таковы, что банкам сложно оценить доходы и расходы бизнеса, исходя из существующей практики ведения налоговой отчетности. Поэтому сроки рассмотрения и принятия решений – 7-30 дней. Коммерческая ипотека, в противоположность жилищной, выдается на достаточно небольшой период, при этом процентные ставки на порядок выше. Как правило, требования к размеру первоначального взноса иные, чем по «обычной» ипотеке – минимум 20-30%.

– Популярна ли ипотека коммерческой недвижимости за рубежом?

– За рубежом ипотека на коммерческую недвижимость имеет большую распространенность. Опыт других стран показывает, что рациональное использование коммерческой недвижимости, к примеру, предоставление офисных, торговых площадей арендаторам, вполне позволяет извлекать доход, приемлемый для привлечения ипотечных кредитов в области малого бизнеса.

Одним из обязательных условий предоставления кредита под залог коммерческой недвижимости за рубежом является не менее года прибыльной и стабильной работы клиента в своей сфере предпринимательства.

В Канаде, например, более консервативный рынок коммерческой недвижимости, чем в США, в том числе, это связано с оценкой платежеспособности заемщиков. Также платежеспособность важна и в Германии, при этом кредитные организации принимают во внимание доход, генерируемый объектами коммерческой недвижимости.

– Есть ли преимущества бизнес-ипотеки для компаний?

– Безусловно, преимущества коммерческой ипотеки для бизнеса есть – рентабельность ипотечных кредитов для самого заемщика может быть достаточно высока – разумный коммерческий подход к использованию недвижимости, приобретенной на таких условиях, может приносить неплохую прибыль, например, при сдаче помещений во временное пользование. Не стоит забывать, что и сама недвижимость, находящаяся в собственности заемщика, является активом. Цена на объекты коммерческой недвижимости в Уфе увеличилась, по разным оценкам, в течение только 2012 года на 6,5-19,5%.

– Какие риски возникают у банков при выдаче ипотеки коммерческой недвижимости? В чем вообще заключается сложность для продвижения таких продуктов банками?

– Ипотека на коммерческую недвижимость интересна, в большей степени, предпринимателям, малому и среднему бизнесу, который, к сожалению, не всегда может документально подтвердить доходы. Во-вторых, объект недвижимости/залога оценить с точки зрения стоимости и ликвидности сложнее, чем, например, квартиру. К тому же, ликвидность такого предмета ипотеки ниже, чем квартиры. В связи с этим, и размер первоначального взноса выше и составляет минимум 25-30% от стоимости. Немаловажной составляющей является и цена фондирования на рынках капитала для банков.

– Можно ли говорить о том, что лизинг коммерческой недвижимости стал альтернативой бизнес-ипотеки?

– Наиболее важное, с точки зрения большинства представителей малого бизнеса, преимущество заключается в возможности оптимизировать расходы по уплате налога на прибыль. Согласно действующему законодательству, предприятие, взявшее банковский кредит, обязано выплачивать его с прибыли. По этой причине для получения банковского кредита малому бизнесу необходимо показывать все доходы, а это не всегда возможно. С другой стороны, расплачиваться за лизинг не обязательно из прибыли, поэтому он является более приемлемым вариантом для малых предприятий.

Второе преимущество лизинга для малого бизнеса состоит в меньшем по сравнению с кредитованием проценте отказов. Кроме того, лизинг дает возможность без изъятия части средств из оборота использовать, например, торговые, складские помещения для бизнеса. Таким образом, это финансовый инструмент, которым малое предприятие может воспользоваться для своего развития.

По отзывам бизнесменов, решение по лизингу принимается кредитором в несколько раз быстрее решения по кредиту и требует меньшего количества процедур.

Лизинг для малого бизнеса имеет множество преимуществ. Теоретически лизинг коммерческой недвижимости вполне возможен, но на практике число сделок не превышает 1% от всех лизинговых операций.

Лизинг ввиду своей специфики не может стать равноценной заменой ипотеке коммерческой недвижимости, к тому же лизинг дороже, а это сводит на нет все его преимущества.

– Есть ли перспективы у коммерческой ипотеки?

– Безусловно, перспективы у бизнес-ипотеки есть. В настоящее время наиболее актуально стоит вопрос низкой налоговой культуры субъектов бизнеса и, как следствие, невыгодные и жесткие условия предоставления ипотеки. Кредиты станут доступными и простыми в получении только тогда, когда возрастет уровень прозрачности малого бизнеса.

– Достаточно ли для более активного развития бизнес-ипотеки изменений только законодательного характера или же есть и иные препятствия?

– Согласна, что «белые пятна» российского законодательства являются препятствием для развития коммерческого ипотечного кредитования, в этом мнении сходятся участники рынка недвижимости. Но это не единственная причина. Другая – нечеткая картина заемщика, его мотивов и целей. Дело в том, что уверенно чувствующие себя компании скорее воспользуются более простой схемой коммерческого кредитования, нежели коммерческой ипотекой. Компания, получившая отказ в предоставлении обычного коммерческого кредита, скорее всего, вызовет подозрения в качестве потенциального ипотечного заемщика.

И вновь о ресурсах – дальнейшее развитие рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, немаловажно для развития ипотеки коммерческой недвижимости.