Безопасность сделки превыше всего

Можно ли на сегодняшний день вывести единый механизм организации безопасной сделки на рынке недвижимости? Кто и что может дать твердую гарантию того, что сделка на рынке жилья будет проведена грамотно и без нарушений? Насколько нужна покупателю и продавцу помощь профессионала, либо он сможет самостоятельно избежать ошибок при оформлении необходимых документов? На эти и другие вопросы отвечали участники круглого стола, организованного городским сайтом Ufa1.ru.

В мероприятии принимали участие представители строительных и страховых компаний, агентств недвижимости, а также Управления Роспотребнадзора по РБ и Республиканского объединения защиты прав потребителей РБ. Тема круглого стола звучала как «Механизм проведения безопасной сделки на рынке недвижимости». Поднятая тема актуальна как для участников рынка, так и для простых граждан, зачастую не подозревающих обо всех подводных камнях, с которыми им предстоит столкнуться при проведении той или иной операции с жильем.

«В кризисное время участились случаи разного рода мошенничеств с недвижимостью: лжериелторы и недобросовестные застройщики обманным путем собирали деньги со своих клиентов, ничего не давая им взамен. Сегодня рынок недвижимости характеризуется постепенным ростом платежеспособности населения. Это значит, что люди начинают принимать более активное участие во всевозможных операциях с жильем, – комментирует директор сайта Ufa1.ru Евгения Минибаева. – Цель проведения круглого стола – пропаганда безопасных, юридически грамотных операций с жильем. Какие бы дружеские отношения ни связывали продавца и покупателя, необходимо помнить, что любая сделка должна сопровождаться договором и перечнем официально зарегистрированных документов. И от того, насколько грамотно и профессионально будут составлены и изучены эти бумаги, зависит безопасность проведения любой операции на рынке недвижимости».

Риелтор риелтору рознь

Все участники круглого стола пришли к общему мнению: единого алгоритма проведения безопасной сделки вывести не удастся. Операции на рынке недвижимости не похожи друг на друга, каждая из них уникальна. Соответственно, можно сформировать лишь определенные правила поведения, которым должны следовать продавец и покупатель, совершая ту или иную сделку с жильем. «Риелтор несет ответственность только за пункты, прописанные в договоре. Например, за проведение безопасных расчетов. Но есть и такие вещи, которые от нас, риелторов, не зависят, – поясняет генеральный директор агентства недвижимости «САН» Рустэм Камалов. – Это всевозможные аресты и обременения на объект, ущемление прав несовершеннолетних – форс-мажор, о котором не знали продавец и покупатель в момент подписания договора».

Несмотря на то, что сегодня грамотность населения в области недвижимости растет, при покупке жилья эксперты советуют прибегать к помощи профессионалов. «Сейчас суды завалены делами по расторжению сделок, которые люди попытались провести самостоятельно. Как правило, такие судебные разбирательства тянутся годами», – отмечает Рустэм Камалов. По словам директора компании «Квартал-Недвижимость» Владимира Полетаева, обычному человеку составить договор купли-продажи очень сложно. Он составляется исходя из требований Регистрационной палаты, при этом обе стороны (и продавец, и покупатель) должны быть удовлетворены. «В последнее время в нашей компании возросло число сделок с юридическим сопровождением», – добавляет исполнительный директор компании «Квартал-Недвижимость» Игорь Петухов.

На лето 2008 года в Уфе работало 205 агентств недвижимости. В пик кризиса их количество снизилось до 18. «По нашим подсчетам, на сегодняшний день в режиме «черный маклер» и «офис на колесах» работает порядка трех тысяч человек», – отмечает Рустэм Камалов.

Нужно, чтобы как можно скорее был принят «Закон о риелторской деятельности», который, по словам риелторов, должен стать входным барьером в отрасль. «В риелторы сегодня идут все кому не лень. Люди не имеют соответствующего образования и опыта, но уже называют себя профессионалами», – говорит Владимир Полетаев.

С тем, что «Закон о риелторской деятельности» необходим, согласились и другие участники круглого стола. «В законе необходимо четко прописать стоимость услуг риелтора. Наши люди ищут, где дешевле, и в итоге сталкиваются с недобросовестными представителями этой отрасли, – комментирует генеральный директор Сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. – Также, на мой взгляд, закон должен сделать обязательным такой пункт, как страхование ответственности риелтора». По мысли Елены Андреевой, ограничить доступ в профессию «риелтор» сегодня может лицензирование – при условии того, что оно будет правильно контролироваться.

«Людям, которые хотят продать или купить жилье, я советую обращаться в то агентство недвижимости, которое имеет солидный опыт работы на рынке. А то, что «Закон о риелторской деятельности» мы ждем уже очень давно, – это верно», – соглашается с коллегами директор ООО «Траст» Алексей Щежин.

Заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по РБ Светлана Николаева посоветовала риелторам самостоятельно объединиться в саморегулирующую организацию. «Я полностью согласна с тем, что должен быть и «Закон о риелторской деятельности», и лицензирование. Но что мешает вам, уважаемые риелторы,

создать свою СРО? Кто запрещает вам публиковать в средствах массовой информации полезные для потребителя сведения? Вы жалуетесь на то, что в СМИ сегодня пишут много черноты о риелторах. Дайте опровержение, приведите свои обратные примеры. Представьте людям «белые» списки риелторов. Сейчас я говорю не как представитель контролирующего органа, а как потребитель», – поясняет Светлана Николаева.

По словам участников круглого стола, со стороны государства должна быть ощутимая поддержка статуса риелтора. «Пока мы этой поддержки не чувствуем. Люди сегодня действительно стали более грамотными, и обманывают сейчас не риелторы, а обычные продавец и покупатель», – считает заместитель директора АН «Альфа-недвижимость» Наталья Петрова.

Страхование от страха

Один из основных рисков на рынке жилья – это потеря права собственности, поясняют представители страховых компаний. «Страхование – это гарантия того, что человек не лишится своего имущества. Наиболее надежный вид страхования – титульное. Это возмещение убытков при утрате права собственности, – комментирует директор филиала «Урал-РОСНО» ОАО СК «РОСНО» Борис Шишков. – Только эта услуга на сегодняшний день почему-то невостребованна. Ее стоимость составляет 0,3-0,5% от рыночной стоимости имущества, тогда как цена за услуги риелтора в десять раз выше. Однако, как утверждает председатель РОО «Республиканское объединение защиты прав потребителей РБ» Владимир Крюков, страхование титула и ответственности риелтора не являются гарантией сохранности права собственности и денег.

«Сегодня договоры составляются таким образом, что получить страховое возмещение удается далеко не каждому. Кроме того, не каждый случай признается страховым: страховщики оставляют себе лазейки, чтобы уйти от ответственности», – утверждает Владимир Крюков.

Слова председателя объединения защиты прав потребителей подтвердила и Светлана Николаева, добавив, что страховые договоры сейчас составляются довольно путано. «Ряд страховых компаний в своих договорах описывают такой список документов, который надо предоставить в случае наступления страхового случая, что потребителю сделать это просто

нереально», – резюмирует генеральный директор Сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева.

Кто спасет дольщиков?

ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» действует уже пять лет, но на строительном рынке Уфы сегодня продолжают действовать всевозможные «серые» схемы купли-продажи жилья. Напоминаем, что сейчас запрещено привлекать средства граждан в жилищное строительство по каким-либо иным договорам (векселя, предварительные договоры, договоры соинвестирования), кроме договоров долевого участия. Исключение сделано лишь для застройщиков, использующих жилищные сертификаты, а также для жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.

«Риелторы участвуют в сделках не только на вторичном, но и на первичном рынках, и именно на первичном рынке они играют отрицательную роль, – уверен председатель РОО «Республиканское объединение защиты прав потребителей РБ» Владимир Крюков. – Риелторы помогают строительным компаниям составлять всевозможные договоры, далекие от закона (векселя, предварительные договоры и прочее), вместо прописанных в Федеральном законе №214 договоров долевого участия».

По словам Владимира Крюкова, за последние пять лет в нашем регионе зафиксировано 250 решений судов по взысканию денежных средств в пользу потребителей, по 70-ти денежные средства пока не получены. «Это такие застройщики, как «ЖилСтройРеконструкция», «Уфимская строительная компания», «СпецХимСнаб», и другие. Эти компании собрали деньги с дольщиков и в результате оставили их без обещанного жилья и без денег. Например, руководство «СпецХимСнаба» собранные с дольщиков деньги вложило в бурение нефтяной скважины. Впоследствии выяснилось, что нефти там не оказалось. А деньги-то уже потрачены», – подчеркивает Владимир Крюков.

«За 2009 и 2010 годы мы проверили 12 строительных организаций, в каждой из которых были выявлены нарушения как Закона о защите прав потребителей, так и 214-го ФЗ. Это непредоставление дольщикам данных о ходе строительства, уменьшение размера неустойки, изменение окончания сроков возведения объекта, отсутствие аудиторских заключений, касающихся финансовой деятельности застройщика, и многое другое», – поясняет заместитель начальника отдела защиты прав потребит

елей Управления Роспотребнадзора по РБ Светлана Николаева.

Прежде чем заключить договор, эксперты советуют ознакомиться с проектной декларацией, обратить внимание на адресные данные строительной компании. Зачастую случается так, что застройщик сменил место расположения, а дольщиков о своем переезде не оповестил либо оповестил частично. «Дольщик сегодня находится перед выбором: ему надо найти не только профессионального застройщика, но и риелтора. Это минимизирует риски, но стопроцентной гарантии не даст. Долевое строительство – это коммерческая деятельность», – говорит директор ООО СП «Билдинг» Валерий Баранов.

«С тех пор как наше государство перешло к рыночной экономике, на рынке появилось большое количество частных организаций, часть из которых игнорирует законы. Кроме того, в короткий срок государство не может представить полноценное законодательство, контролирующее и регламентирующее все процессы на рынке недвижимости.

Прежде чем заключить договор долевого участия, внимательно его изучите. Сегодня в газетах, журналах, в Интернете и на телевидении представлено большое количество информации о том или ином застройщике, – советует генеральный директор ООО «ИСК «Агидель-ИнвестСтрой» Филюс Ишбулатов. – Изучите тщательно все мнения, съездите на место строительства вашего будущего дома. Если застройщик обещает вам сдать объект уже на следующий год, а вы видите, что на площадке до сих пор находится частный сектор, ни о какой сдаче дома через 12 месяцев и речи быть не может. Крупная строительная компания на сегодняшний день не является гарантом сохранности денег дольщика, точно так же, как гарантом не является и государственная регистрация договора долевого участия».

С тем, что государственная регистрация договора долевого участия не гарант сохранности денег дольщика, соглашается и заместитель директора по инвестициям ООО СП «Билдинг» Наталья Аронова: «Вспомните жилые комплексы «Каскад» и «Седьмое небо»: у дольщиков была открыта регистрация в Регпалате, но это не уберегло их от обмана».

Представители строительных компаний заметили, что мошенничества на рынке долевого строительства будут иметь место до тех пор, пока этот сегмент будет пользоваться спросом у покупателя. А пользоваться спросом он, несомненно, будет: приобрести жилье, не прибегая к помощи кредитов, сегодня под силу лишь небольшому числу людей. Минимизировать же риски в данном сегменте, по мысли участников круглого стола, сегодня может страхование застройщиков и привлечение к строительству банков, денежные средства которых должны составлять решающую долю в общем объеме финансирования объекта.