Разделить ипотеку

Люди встречаются, влюбляются, женятся. И, казалось бы, ничто не должно им мешать жить вместе долго и счастливо, растить детей, обустраивать дом – одним словом, наслаждаться обществом друг друга. Но что-то происходит – и сказка заканчивается. Развод. Ситуация, с одной стороны, заурядная. В таких случаях чаще всего говорят: не сошлись характерами. И хорошо, если за это время в семье не родился ребенок.

Порой у мужчины и женщины, решивших прервать брак, возникает слишком много препятствий. Сегодня порядка 10% молодых семей приобретают жилье по ипотеке. Но далеко не всем удается дождаться срока конечной выплаты кредита. А как делить то, что еще не до конца твое? И кто будет выплачивать оставшийся долг? Тот, кто больше зарабатывает, или тот, кто, по традиции, считается сильным полом?

По мнению юристов, существует как минимум три способа раздела долгов по ипотечной квартире при расторжении брака. «Ипотека является особенным видом сделки. Прекращение брака между супругами-созаемщиками на такую сделку особого влияния не оказывает. Граждане, оформившие ипотеку и расторгнувшие брак, так же, как и во время нахождения в браке, останутся созаемщиками и будут нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам либо пропорционально полученным от недвижимого имущества долям», – разъясняет ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов.

Решить вопрос миром

К сожалению, для многих экс-супругов даже общий долг иногда оказывается слишком тяжким бременем. Если до развода бюджет был семейный, то теперь у каждого свой, и, как чаще всего бывает, доли его неравны. По мнению юриста, здесь существует два варианта: либо мирно договориться о том, кто и сколько будет платить, либо обращаться в суд. «По общим правилам долги делятся пропорционально присужденным долям в общем имуществе», – поясняет Сухов.

Платить в одиночку

Другой вариант предполагает, что платить может только один из разведенных супругов, но ему-то и достанется квартира. «Один из супругов при отказе другого исполнять обязательства по погашению кредита, вправе взять все обязательства по ипотеке на себя. После погашения кредита отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, которая будет равна половине стоимости выплаченного ранее долга, а квартира остается в собственности погасившего кредит лица», – говорит адвокат.

При подобном решении вопроса, когда обязательства по кредиту берет кто-то один из семьи, необходимо участие всех сторон данной сделки, в том числе и банковской организации, предоставившей ипотеку, так как в этом случае в кредитный договор вносятся соответствующие изменения. Правда, такой вариант возможен исключительно при добровольном соглашении обеих сторон.

«Если же один из супругов по собственной инициативе погасит долг за другую сторону, то он будет иметь лишь право требовать возмещения в свою пользу оплаченной суммы денег со второго супруга, но право требования увеличения доли квартиры у погасившего кредит супруга не возникнет», – поясняет Олег Сухов.

На момент написания статьи в базе данных 102metra.ru в разделе «Покупка вторичного жилья» представлено 16 объявлений. В одном из них покупатель готов приобрести трехкомнатную квартиру не дороже 3500 тысяч рублей в Октябрьском районе Уфы. Как правило, купить жилье в данном разделе стремятся агентства недвижимости, а не частные лица. Практически напротив каждого объявления стоит пометка «цена договорная».

Продать и поделить

И, наконец, самый простой вариант – продать квартиру, погасить ипотеку за счет вырученной суммы, а остаток денег поделить между собой. «Продажа жилого помещения, которое было залогом по ипотеке, должна осуществляться с согласия сторон и под контролем банка. В основном это происходит через риелторов – партнеров банка, где расчет по ипотеке происходит через ячейку в том же банке», – поясняет юрист.

Чтобы после развода не возникло никаких имущественных разногласий между бывшими супругами, за границей сегодня принято составлять брачные договоры. Постепенно эта практика распространяется и на нашу страну. Если вы собрались составить и подписать такой договор, то знайте, что он в обязательном порядке должен быть нотариально заверен. Имейте в виду, что Семейный кодекс РФ не допускает откровенной несправедливости. Третий пункт статьи 42 Семейного кодекса РФ гласит: «Брачный договор не может содержать условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение». Нельзя все нажитое во время совместной жизни ни присвоить целиком себе, ни наоборот отдать второй половинке. Но это совсем не означает, что все должно быть поделено поровну – в этом случае договор терял бы смысл, потому что его цель – изменение установленного законом режима собственности и установление своего – отличного от закона. Но это изменение, как уже говорилось выше, не должно сводиться к формуле «одному – все, другому – ничего». Имейте в виду, что по требованию одного из супругов суд может признать такой брачный договор недействительным.

«Составить брачный договор можно как во время брака, так и заранее – еще до свадьбы. Тогда он вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака, – поясняет начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов. – Но права супругов, живущих в гражданском браке, то есть без официальной регистрации, брачный договор регулировать не может. Он может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов».

Если вдруг согласия между бывшими супругами не достигнуто, при этом время идет, а кредитные взносы никто из них не платит, может возникнуть очень неприятная ситуация. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», банк вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В результате банк посредством судебного решения получает право собственности на квартиру, которую может реализовать по собственному усмотрению, а супругов, соответственно, выселить.

По мнению адвоката, лучше всего не доводить ситуацию до крайних мер, решить вопрос можно по-хорошему. Благо вариантов для этого достаточно.