Куда идет «первичка»?

Министерство строительства, архитектуры и транспорта РБ подвело итоги за первые пять месяцев текущего года. Приоритетным направлением развития инфраструктуры нашего города на сегодняшний день, по словам чиновников, остается строительство жилья, объектов социально-культурного назначения и жизнеобеспечения.

В РБ общая площадь жилых домов, введенных в эксплуатацию с января по май текущего года, составила 489,3 тысячи квадратных метров. Доля индивидуальных домов в общем вводе жилья составила 77%. За этот период населением за свой счет или с привлечением кредитов введено 3,5 тысячи собственных жилых домов общей площадью 376 тысяч квадратных метров. Предприятия и организации республики сдали в эксплуатацию 113,3 тысячи квадратных метров жилья.

В сельской местности введено 56,7% построенных по республике объектов. В расчете на тысячу жителей Башкортостана за первые пять месяцев текущего года введено 120 «квадратов» жилых домов. Наиболее высок этот показатель в Уфимском районе – 617 «квадратов». В число лидеров также входят Бирский и Кармаскалинский районы. Фактически сложившаяся средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов для заказчиков республики (без учета индивидуальных застройщиков) за январь-май текущего года составила около 25 тысяч рублей. Объем строительных работ, выполненный за этот период времени, оценивается суммой свыше 23,7 миллиарда рублей.

«На сегодняшний день на рынке первичной жилой недвижимости прослеживаются тенденции, характерные предыдущим периодам этого года. В основном строительство многоэтажных новостроек идет медленными темпами, особенно это заметно на домах, находящихся на ранних стадиях строительства, что обусловлено недостаточным финансированием. В то же время многие дома находятся на завершающих стадиях строительства (ведется внутренняя либо внешняя отделка), и к концу года планируются сроки сдачи, – комментирует старший аналитик отдела маркетинговых исследований и аналитики «Rain Group Недвижимость» Наркас Хайруллина. – Цены на первичное жилье по районам Уфы изменяются дифференцировано: средняя стоимость квартиры в целом по городу находится на уровне 37 740 рублей за квадратный метр. За последний месяц цены снизились на 2,3%. В домах на последних этапах строительства предложение квартир ограничено, в связи с чем цены на оставшиеся квартиры повышаются, тогда как в домах на начальных этапах строительства стоимость квартир подвержена снижению».

Для рынка «первички» сегодня, по словам Наркас Хайруллиной, по-прежнему характерен недостаточный уровень платежеспособного спроса. Даже если ситуация социальной сферы улучшается, многим гражданам приобрести жилье по заданной рыночной стоимости не представляется возможным. «Люди с опаской идут покупать первичное жилье, потому что неизвестно, достроится ли объект вообще и насколько продлятся сроки его сдачи. Строители, как и в прошлом году, сталкиваются с низким уровнем финансирования и инвестирования в объекты жилой недвижимости», – считает аналитик.

Согласно данным Сети агентств недвижимости «Эксперт», средняя стоимость квадратного метра «первички» в мае текущего года составила 39,6 тыс. руб. За прошедший месяц цены снизились на 1,2%:

• однокомнатная квартира – 43,4 тыс. руб. / кв. м, изменения за месяц +0,2 %;

• двухкомнатная квартира – 38,5 тыс. руб. / кв. м, изменения за месяц -1,0 %;

• трехкомнатная квартира – 38,6 тыс. руб. / кв. м, изменения за месяц -3,7 %.

Средняя цена предложения в новостройках по домам, которые уже сданы, – 47,1 тыс. руб. / кв. м (расчет средней цены предложения происходит без учета сданных домов).

«На сегодняшний день минимальная цена предложения по городу по нашим объектам составляет 22,4 тыс. руб. / кв. м. Это трехкомнатная квартира, расположенная в микрорайоне «Серебряный ручей» по улице Дагестанской, – комментирует аналитик Сети агентств недвижимости «Эксперт» Айгуль Степанова. – Максимальная цена предложения по Уфе – 67,5 тыс. руб. / кв. м. Такова стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в центре города. Речь идет о жилом комплексе «Арбат» на перекрестке Мустая Карима – Чернышевского».

Впрочем, есть в Уфе и более дешевые объекты. Так, по словам генерального директора агентства недвижимости «САН» Рустэма Камалова, самая низкая стоимость квадратного метра «первички» зафиксирована на отметке в 10 тысяч рублей: «Сегодня на рынке первичного жилья наблюдается большое колебание цен – от 10 до 50 тысяч рублей за квадратный метр. В целом же рынок строящегося жилья можно охарактеризовать как нестабильный, но при этом подающий большие надежды. Основная проблема, с которой сталкивается сейчас рынок «первички», – это существенный размах в ценах. Так, например, застройщик может продавать свой объект по разным ценам в зависимости от ситуации. Например, утром квадратный метр может стоить 18 тысяч рублей, а уже после обеда стоимость увеличивается до 38 тысяч. Застройщик демпингует, тем самым загоняя себя в угол. Если говорить о средневзвешенной цене за «квадрат», то она варьируется от 38 до 48 тысяч рублей. Реальный дисконт, на который готовы идти сегодня застройщики, – 15-20% от цены предложения. Что касается дальнейшего изменения цены за квадратный метр, то здесь я судить не берусь в связи с неопределенностью в нашей экономике».

Ряд экспертов сегодня сходятся во мнении, что с рынка первичного жилья один за другим уходят ликвидные объекты, так называемые «лакомые куски», полностью устраивающие покупателя своей ценой и качеством. Однако многие представители рынка недвижимости по-прежнему уверены в том, что таких объектов пока достаточно. По словам Рустэма Камалова, хорошие предложения на рынке есть. При этом эксперт не отрицает, что процесс вымывания с рынка качественного и недорогого жилья все же идет. Но это, как считает Камалов, вполне естественное явление.