Офисный рынок просыпается

Эксперты рынка недвижимости Уфы отмечают, что арендные ставки на офисные площади прекратили свое снижение. Также наблюдается некоторое оживление спроса в данном сегменте.

Минувший год стал своеобразной проверкой на прочность для всех участников рынка коммерческой недвижимости. Разразившийся в 2008 году экономический кризис вынудил многих внести корректировки в развитие своего бизнеса. Пострадали в той или иной степени все: от девелоперов и инвесторов до консультантов и арендаторов. В конце 2008 года интонации во всех прогнозах на грядущий год в основном сменялись с «умеренно пессимистичных» до «крайне пессимистичных». Ожидания оправдались – и в 2009 году любая сделка, любое значимое действие на рынке и все оценки аналитиков сопровождались комментариями с обязательным упоминанием словосочетания «финансовый кризис».

В первом полугодии 2009 года рынок коммерческой недвижимости продолжил тенденцию общего падения: сократились объемы строительства, значительно снизился спрос, доля вакантных площадей существенно увеличилась, ставки аренды продолжили свое падение и достигли уровня 2004 года. Все участники рынка были вынуждены адаптироваться в соответствии с общей конъюнктурой рынка. Арендодатели, чтобы удержаться на плаву, повсеместно снижали ставки и шли на различные уступки арендаторам, вплоть до пересмотра условий договоров и уменьшения сроков аренды. Арендаторы, сокращая расходы, вынуждены были сокращать штат сотрудников и сдавать неиспользуемые площади в субаренду.

К лету рынок офисной недвижимости постепенно нащупал «дно», и этот период совпал с традиционным летним затишьем, после которого в сентябре наметилась тенденция к общему оживлению. Конец 2009 года подтвердил, что ситуация на рынке недвижимости, вкупе с общим экономическим климатом, стабилизировалась. Постепенно стали возвращаться инвесторы, вводиться в эксплуатацию новые, а также отложенные проекты. Улучшается и финансовое состояние многих компаний. Но при этом однозначную положительную оценку явлениям дать нельзя, так как должно пройти еще некоторое время, чтобы естественным образом устранился тот общий дисбаланс во всех сферах экономики, образовавшийся в период глобального кризиса.

Как отмечают специалисты компании «Rain Group Недвижимость», по итогам первого квартала 2010 года в сегменте встроенно-пристроенной офисной недвижимости Уфы прослеживается рост количества помещений, предлагаемых к продаже, что составляет порядка 60% от общего объема предложения. Также прослеживается снижение количества помещений, предлагаемых в аренду, – около 40 % от общего объема предложения.

«К продаже предлагаются в основном помещения площадью от 100 до 300 квадратных метров. В общем объеме предложения это 32%. Наименьший объем приходится на помещения площадью от 700 до 1000 квадратных метров, – комментирует руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики «Rain Group Недвижимость» Алина Шакурова. – Что касается аренды, то наибольший объем встроенно-пристроенных офисных помещений приходится на помещения площадью менее 100 «квадратов». А наименьший – на помещения площадью от 700-1000 «квадратов», что составляет около 1%».

По данным «Rain Group Недвижимость», средняя арендная ставка в сегменте встроенно-пристроенных офисных помещений на конец первого квартала 2010 года составляет 517 рублей за квадратный метр. Средняя стоимость продажи встроенно-пристроенных офисных помещений составляет 51 884 рубля за «квадрат».

Если анализировать предложение на рынке бизнес-центров Уфы, то, по словам Алины Шакуровой, на конец первого квартала текущего года площадь функционирующих бизнес-центров в нашем городе составляет 115 244 квадратных метра, строящихся – 34 520 квадратных метров, приостановлено строительство в бизнес-центрах площадью 27 750 «квадратов». Также важным показателем является увеличение уровня заполняемости проектов. В среднем данный показатель по отношению ко второму кварталу 2009 года вырос на 5-10 %, констатируют аналитики «Rain Group Недвижимость».

Средняя арендная ставка по итогам первого квартала 2010 года на рынке бизнес-центров Уфы варьируется от 350 до 900 рублей за «квадрат». Величина арендной ставки зависит от места расположения бизнес-центра, занимаемой площади, класса, парковки, уровня арендаторов и т. д. Наибольший объем спроса в бизнес-центрах приходится на помещения площадью менее 100 «квадратов» – 40%, наименьший объем спроса – на помещения площадью более 1000 «квадратов» и от 700 до 1000 «квадратов».

Рынок коммерческой недвижимости, утверждает директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко, в текущем году будет носить ярко выраженный сезонный характер, наибольшую активность показывая весной и осенью, как это свойственно посткризисным годам. Тенденции роста спроса на аренду и покупку объектов различного назначения и активности собственников приведут к увеличению количества сделок, возможен небольшой рост рынка в пределах 10-12%. По словам эксперта, рост цен в 2010 году возможен, прежде всего, в формате street-retail – малых торговых помещений, а также малых и средних офисных площадей.