Рынок недвижимости стремится к реанимации

Вчера в Уфе в ресторане «Del Mare» состоялся круглый стол на тему «Влияние мирового финансового кризиса на уфимский рынок жилья». Организатором выступил информационный городской портал Ufa1.ru. Среди приглашенных были руководители агентств недвижимости, ипотечных организаций, строительных компаний и банков.

Основная задача, которая стояла перед организаторами, заключалась в том, чтобы донести до читателей Ufa1.ru – потребителей услуг рынка недвижимости достоверную информацию о ситуации, которая сложилась сегодня на рынке жилья нашего города. Не секрет, что для какой-то категории читателей полученная информация станет неким «ликбезом», поскольку часть людей с трудом ориентируется в вопросах недвижимости. Тем более в сегодняшней ситуации... Вопросы, которые обсуждались за круглым столом, касались изменения стоимости квадратного метра жилья, повышения банками процентных ставок по ипотеке, а также трудностей, стоящих сегодня перед застройщиками.

Для каждого рынка той или иной страны характерна своя специфика проявления финансового кризиса. Это зависит от уровня развитости в регионе рынка недвижимости, а также от менталитета. Западные страны живут в кредит уже довольно давно – в отличие от России. Так, к примеру, в США порядка двух третьих сделок с недвижимостью происходит с помощью кредита. Поэтому и влияние кризиса на рынок жилья более глубокое – опять же в отличие от нашей страны. Последний месяц одним из самых актуальных и обсуждаемых вопросов в нашей стране является жилищный.

О влиянии на ипотеку мирового финансового кризиса говорят практически все средства массовой информации. Одна часть экспертов проецирует падение фондового рынка на рынок недвижимости. Другая настаивает на том, что цены на российское жилье в среднесрочной перспективе расти не будут, а, наоборот, будут только снижаться. При этом они утверждают, что резкого падения стоимости не произойдет, то есть цена за квадратный метр будет снижаться постепенно.

«Чтобы выявить тенденции, которые сегодня существуют на нашем рынке, необходимо сопоставить множество факторов. На мой взгляд, сейчас идет переоценка тех сегментов, которые сегодня не удовлетворяют растущим требованиям потребителя жилья. С рынка уходят игроки неэффективные, не способные справиться с происходящим. Я довольно оптимистично отношусь к ситуации, сложившейся сегодня на рынке недвижимости, и полагаю, что мы справимся и преодолеем трудности, навалившиеся на нас. Естественно, необходимо помнить, что кризис в одночасье не начинается и не заканчивается. Полагаю, что мы добьемся некой стабилизации уже в следующем году. Правда, пока непонятно, когда именно – весной или осенью.

Спрос на услуги, которые оказывает нам рынок недвижимости, не иссякнет. Квартирный вопрос всегда будет актуальным – люди продают, покупают, обменивают жилье. Именно этот факт и вселяет в меня определенную надежду. А что касается снижения стоимости квадратного метра, то это может произойти лишь при увеличении объемов вводимого жилья. Это и есть первостепенная задача, которая стоит сегодня перед игроками рынка недвижимости», – рассуждает директор АН «Мир недвижимости» Алексей Щежин.

По словам директора агентства недвижимости «Мегаполис» Люции Казарян, снижение цен на вторичное жилье уже началось – в среднем стоимость падает на 10-15 процентов. Кредитоспособность населения снижается, что приводит к уменьшению цены за квадратный метр на рынке вторичного жилья.

С первичным жильем ситуация несколько другая. Большинство участников круглого стола пришли к выводу, что цена за квадратный метр этого вида жилья будет только расти. «Основная проблема, которая стоит сегодня перед строителями, – нехватка денежных средств для продолжения строительства и начала возведения новых объектов. Большинство квартир (а это процентов 80) продавались в строящихся домах благодаря тому, что люди приобретали их по ипотеке. Сегодня же банки резко сократили объемы выдачи ипотечных кредитов, в том числе и на приобретение первичного жилья. В связи с этим встал вопрос о финансировании строительства.

Те объекты, которые уже начали строиться, будут обязательно завершены. С закладкой новых объектов, конечно, придется пока повременить», – комментирует директор ООО «Компания Управляющая кооперативами» Азамат Якупов.

Аналогичной точки зрения придерживается и финансовый директор «Первого строительного синдиката» Саид Насыров: «Сегодня получить кредит в состоянии лишь крупные застройщики. Сейчас солидному инвестору невыгодно заходить на этот рынок, поскольку цена растет очень медленно, ресурсы дорожают. Вряд ли цены на первичное жилье будут падать – себестоимость строительно-монтажных работ составляет на сегодняшний день около 20-25 тысяч рублей. Сюда необходимо добавить отчисления городу, проектные работы, расселение, проведение коммуникаций... Откуда цене падать? Поэтому я соглашусь с теми участниками круглого стола, которые считают, что стоимость квадратного метра первичного жилья снижаться не будет».

Но есть во всей этой ситуации и позитивные моменты – прежде всего для покупателей первичного жилья. Дело в том, что, несмотря на нелегкие времена для строителей, последние настроены крайне решительно. У каждого из них на данный момент существуют определенные обязательства перед покупателями, вложившими деньги в строительство, которые они гарантируют исполнить при любых условиях.

«Да. Время сейчас не самое лучшее. Строителям предстоят большие траты – они платят за землю, на которой строят, делают отчисления в городской бюджет. Власть позиционирует себя в качестве инвестора строительства, но инвесторы так не действуют – они не начинают забирать деньги с первого дня строительства.

Город же требует деньги вперед. Его не волнует, как у застройщика обстоят дела на данном этапе, платит ли он зарплату своим работникам. Существует постановление городских властей, касающееся отчислений в город. Там прописан очень любопытный механизм передачи социального жилья городу, который забирает это самое жилье по себестоимости. Я считаю, что перед городом необходимо поставить вопрос ребром об изменении условий договора», – высказывает свою точку зрения генеральный директор «Строительного управления-4» Александр Шухтуев и добавляет: «Я не имею права подвести своих покупателей, которые ждут квартир. Да.. банки сворачивают ипотеку, кредитуют застройщиков под бешеные проценты, но это не причина останавливать строительство уже начатых объектов. Думаю, многие здесь присутствующие со мной согласятся. Что касается меня, то я найду деньги, пусть не в Уфе, пусть в другом городе, но выполню свои обязательства перед клиентами и завершу строительство».

Участники круглого стола пришли к выводу, что для сегодняшнего рынка жилья характерен дефицит спроса. Одни ждут обвала цен, другие не в состоянии оформить ипотечный кредит по столь высоким процентным ставкам. «Основной парадокс сложившейся на рынке недвижимости ситуации заключается в том, что люди собственными руками создают дефицит спроса, увольняя сотрудников. Откуда взяться спросу, если уволенные люди остаются с пустым кошельком? О какой покупке жилья может идти речь в этом случае? Если люди перестанут зарабатывать, рухнет любой рынок. Система кредитования в нашей стране не развита. Человек, чтобы рассчитаться за ипотеку, чуть ли не всю жизнь будет на нее работать. В итоге получается замкнутый круг», – считает генеральный директор «ИФЖС» Рахима Миннегулова. Ситуация на рынке жилья и впрямь непростая. Но, как уже говорилось выше, застройщики определенно настроены на позитив – достраивать начатые объекты, искать деньги на строительство, идти в городскую администрацию с целью разрешить все волнующие их моменты.

Вот далеко не полный круг вопросов, поднятых на круглом столе. Об остальных трудностях, стоящих сегодня перед рынком жилья (повышение процентных ставок по ипотеке, ужесточение требований к заемщику и т. д.), вы сможете прочитать в рубрике «Новость компании» на главной странице портала Ufa1.ru.