Сколько стоит ипотека?

Цена квадратного метра в самых ликвидных на рынке жилой недвижимости однокомнатных квартирах в Уфе составляет от 47 тысяч рублей в хрущевках на окраинах до 100 с лишним тысяч рублей в элитных домах в центре города. Понятно, что далеко не у каждого потенциального покупателя есть на руках такая свободная сумма денег.

Поэтому, по данным крупнейшей в Республике Башкортостан сети агентств недвижимости «Эксперт», каждая вторая сделка по купле квартиры в Уфе, проходящая через эту риелторскую компанию, совершается при помощи ипотечного кредитования. Насколько же доступна уфимская ипотека?

Сегодня в столице Башкортостана ипотечным кредитованием занимаются порядка 20 банков – как местных, так и московских и даже зарубежных филиалов. Подавляющее большинство из них, выступающее в паре со «своими» страховыми компаниями, в целях минимизации рисков условиями выдачи кредита помимо соответствующего дохода выставляет страхование не только утраты и повреждения приобретаемого жилья, но и утраты права собственности на жилье, а также утраты жизни и трудоспособности заемщика. В выигрыше оказывается в целом финансовый холдинг, который получает доходы не только от собственно кредитования, но и от страхования.

Подвигнуть банк на страхование в «чужой» страховой компании практически невозможно, поскольку банк в этом случае просто откажет в кредите под тем или иным благовидным предлогом. Предельный срок кредитования ограничивается, как правило, пенсионным возрастом заемщика, поскольку редкие заемщики в возрасте до 30 лет имеют соответствующие запрашиваемому кредиту стабильные доходы. А после преодоления заемщиком этого возрастного рубежа финансовой и физической зрелости предельный срок кредитования у большинства банков в 25-30 лет как раз упирается в его пенсионный возраст.

Процентные ставки ипотечного кредитования в рублях на уфимском рынке вторичного жилья в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредита колеблются от 10 до 14 процентов годовых. Несмотря на устойчивую тенденцию снижения курса американского доллара, ипотечный кредит в долларах США более выгоден – от 9 до 13 процентов годовых. А наибольшим режимом благоприятствования у банков пользуется японская иена. По ней ставка в Уфе стартует от 6 процентов годовых.

При покупке строящегося жилья процентная ставка до регистрации права собственности на жилье выше на 0,5-1,5%. При этом заемщик ограничен в выборе кредитного финансового учреждения. Банки кредитуют строящееся жилье только в том случае, если у них с застройщиком заключен договор.

Помимо традиционных целевых ипотечных кредитов банки предлагают также ипотечные кредиты под залог жилья на любые цели, а также кредиты на рефинансирование кредитов. Готовность банков соответствовать интересам заемщика находит выражение даже в таких «точечных» формах ипотечного кредитования, как выдача и погашение кредита в Уфе на квартиру, приобретенную в Москве.

Такой банковский продукт есть в ОАО АКБ «Башкомснаббанк» и ориентирован он на состоятельных уфимцев, которые могут купить московскую квартиру, а получить кредит и погашать его в столице Башкортостана. То есть на рынке недвижимости налицо движение банковского капитала не только в «глубинку», но и наоборот – из провинции в Москву.

Теоретически при покупке вторичного жилья заемщик располагает довольно большим выбором банков, которые любезно предоставляют всю необходимую информацию для получения кредита. Главным условиями для получения ипотечного кредита являются возраст и доходы заемщика. Процентные ставки, величина ежемесячных взносов, уровень дохода в каждой конкретной ситуации разные, но отличаются не очень значительно – в зависимости от требований банка.

Так, например, если среднестатистическая уфимская семья из четырех человек (двое работоспособных родителей и двое детей-иждивенцев) намеревается взять ипотечный кредит на 15 лет для приобретения двухкомнатной квартиры в Уфе ценой в два с половиной миллиона рублей и первоначальным взносом 10 процентов, то «разбег» по требуемым доходам составит 10 тысяч рублей, а по ежемесячным платежам – 1 700 рублей.

АКБ «Абсолютбанк» (ЗАО) даст такой кредит под 12 процентов годовых с ежемесячным платежами почти в 28 тысяч рублей и уровнем дохода заемщика не менее 70 тысяч рублей в месяц. Филиал ОАО «УралСиб» предоставит кредит под 12,9 процента годовых с платежами 28500 рублей и доходом не менее 60 тысяч рублей. Уфимский филиал АКБ «Московский банк реконструкции и развития» кредитует под 13,75 процента с ежемесячными платежами 29 700 рублей и доходом не менее 66 тысяч рублей.

Жесткая конкурентная среда создала условия даже для такого явления, как электронный ипотечный брокер в сети Интернет, опирающийся на информационные базы данных более 400 банков. Он облегчит нелегкий выбор заемщика, быстро подобрав список подходящих банков в указанном регионе России, стоит только ввести запрашиваемые данные об уровне дохода, возрасте, сумме кредита и т. п. И заемщику остается лишь предоставить необходимые документы в понравившийся банк. На этом теоретическая увертюра получения ипотечного кредита заканчивается, и заемщик лицом к лицу встречается с реальностью, которая оказывается далека от первоначальных представлений о доступности и широте выбора ипотеки.

«Несмотря на то, что в Уфе ипотечное кредитование предлагают более двух десятков банков, на самом деле выбор у покупателя недвижимости существенно уже, – комментирует сложившуюся ситуацию исполнительный директор агентства недвижимости «Эксперт» на «Доме печати», руководитель отдела вторичного жилья и ипотеки Анастасия Земскова. – В последние месяцы предложения такого банковского продукта, как ипотечный кредит, у большинства банков носят декларативный характер. Реально выдавать ипотечные кредиты сегодня готово гораздо меньшее количество банков. На практике происходит следующее: клиент сдает документы в банк, который декларирует ипотечное кредитование, и потом месяцами не может получить положительное решение или получает отказ под тем или иным предлогом. Стоимость получения кредита в банках расходится примерно в 20 тысяч за счет различных условий страхования, досрочной выдачи кредита до госрегистрации, срочности.

Поэтому я согласна с мнением экономистов, что цена жилья напрямую связана с доступностью ипотеки. Недоступность ипотеки замораживает цены на продаваемое жилье или даже способствует их некоторому снижению. Это показывают наши продажи. Многие квартиры у нас не проданы с прошлого года, потому что покупатели не могли получить ипотечные кредиты».

Таким образом, можно сделать вывод, что последствия американского ипотечного кризиса к концу 2007 года дошли и до российской глубинки. Напомним, что основными причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США стали падение цен на недвижимость, общее повышение ставок по ипотечным кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной системой (ФРС) США, высокорискованные стратегии участников рынка, ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам и недостатки самой системы рефинансирования ипотечных кредитов, по которой инвесторы, покупавшие ипотечные ценные бумаги, в основном полагались на оценку рейтинговых агентств, а также падение доходов населения США: в результате заемщики, не располагавшие стабильными доходами, оказались не в состоянии обслуживать принятые на себя долговые обязательства.

Из-за этого банкам, активно работающим на американском ипотечном рынке, пришлось «списать» по состоянию на конец прошлого года порядка $100 млрд стоимости кредитных инструментов, прежде всего облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами (subprime mortgage). И это, по оценкам Организации по экономическому сотрудничеству и развитию (ОЭСР) и двух крупнейших банков – Deutsche Bank и Goldman Sachs, только начало: общие потери от ипотечного кризиса в США могут составить $300-400 млрд. А последствия жаркого лета 2007 года, по мнению экспертов, будут давать о себе знать как минимум до 2009 года.

Для России крах рынка ипотеки subprime в США обострил проблему рефинансирования ипотечных портфелей. Многие банки республики, например, до 2008 года продавали ипотечные портфели Агентству ипотечного жилищного кредитования, «КитФинансбанку» и некоторым другим крупным банкам. Они в свою очередь размещали собственные долговые инструменты на высоколиквидных иностранных биржах. Теперь же рынок инвестиционных ресурсов просто встал и такую роскошь, как держать у себя на балансе «длинные» кредиты, могут позволить себе только крупнейшие банки.

Для Башкортостана это уже сейчас означает, что количество банков, готовых выдавать ипотечные кредиты, снизилось, и первыми на себе это почувствовали профессиональные игроки на рынке недвижимости – риелторы, чье мнение в целом совпадает с комментарием возникшей ситуации заместителя директора Центра ипотечного кредитования ОАО АКБ «Башкомснаббанк» Адика Хафизова: «С декабря прошлого года АИЖК и «КИТ Финанс Инвестиционный банк» прекратили проводить рефинансирование ипотечных закладных. Поэтому мы были вынуждены приостановить выдачу ипотечных кредитов и ужесточить требования к заемщикам. Если ранее заемщики у нас при первоначальном взносе 10 процентов получали ипотечный кредит без ограничения по сумме, то сейчас при таком первоначальном взносе мы можем выдать лишь до полутора миллиона рублей. Прогноз по срокам возобновления и условиям рефинансирования ипотечных портфелей пока неясен».

Пользуясь ситуацией, крупные банки, имеющие собственные программы кредитования и средства для них, начинают поднимать процентные ставки. То есть в действие приходит наиболее негативная тенденция: крупные банки не выкупают у мелких ипотечные закладные, а сами не брезгуют идти в ипотечную «розницу».

Происходит перераспределение ипотечного рынка в пользу крупных банков, и, как следствие, снижение конкуренции. Показателен в этом отношении филиал ОАО «УралСиб», поднявший с 5 февраля в соответствии с приказом председателя правления банка №79 от 29.01.2008 года процентные ставки и «укоротивший» сроки кредитования по одному из двух кредитов. Если до 5 февраля филиал ОАО «УралСиб» кредитовал на срок от 3 до 10 лет включительно и от 10 до 30 лет включительно, то сейчас первый кредит «укорочен» до 5 лет. Процентная ставка по «длинному» 30-летнему кредиту увеличилась при первоначальном взносе от 10 до 20 процентов с 12,5 процента годовых до 12,9 процента годовых. При взносе от 20 до 50 процентов – с 12 процентов годовых до 12,6 процента годовых. При первоначальном внесении более половины стоимости жилья – с 11,5 процента до 12,3 процента.

Опираясь на эту информацию, можно констатировать, что количество банков, реально выдающих ипотечные кредиты на уфимском рынке недвижимости, с конца 2007 года снизилось. Ипотека стала менее доступной. Конкуренция в сфере ипотечного кредитования снизилась, но количество желающих приобрести жилье при помощи ипотечного кредитования не уменьшается. Более того, объем выданных кредитов в Башкортостане в денежном выражении увеличивается! Ведь, несмотря на негативные тенденции второй половины 2007 года, объем выданных кредитов в республике продолжал расти. По данным Национального Банка РБ, за 2007 год объем вновь выданных ипотечных кредитов физическим лицам Республики Башкортостан составил 13,6 млрд рублей, что на 35,7% больше итогов 2006 года.

Как следствие можно прогнозировать увеличение процентных ставок по ипотеке и ужесточение требований к заемщикам. Насколько долго продлится такая ситуация – пока неясно.

Если продолжать рассматривать проблемы ипотечного кредитования в российской провинции в русле влияния американского ипотечного рынка, то прогноз остается пессимистичным. Как отметил в интервью CNBC 3 марта президент Thornburg Mortgage Ларри Голдстоун, ситуация на американском ипотечном рынке, а также рынке облигаций, обеспеченных ипотечными закладными, по-прежнему остается очень сложной. Активность продолжает снижаться, и причем хотелось бы отметить, что никак не удается достичь дна в этом снижении.

В августе прошлого года произошло резкое ухудшение ситуации, и февраль стал еще одним месяцем в этом понижающем тренде. Предложение на рынке, особенно в сегменте CDO, серьезно превышает спрос, уровень ликвидности чрезвычайно низкий, у банков связаны руки. Как следствие, ставки по ипотечным кредитам продолжают расти.

Тем не менее есть основания и для оптимистичного прогноза. То, что в России не достигается рыночными рычагами, зачастую реализуется с помощью рычагов политических. Поскольку ипотека – социально значимый инструмент регулирования жилищной проблемы, она вызывает пристальный интерес политиков. Избранный президент РФ Дмитрий Медведев еще в феврале на пресс-конференции с представителями прессы Приволжского федерального округа дал свой рецепт снижения процентных ставок по ипотеке – снижение инфляции. Кроме того, Дмитрий Медведев отметил, что уже сейчас существуют государственные программы для некоторых категорий россиян, по которым процентные ставки существенно ниже рыночных.

Налицо внимание государства к данной проблеме. Поэтому нельзя исключать возможность появления каких-то новых общедоступных государственных ипотечных программ. Тем более потенциал роста ипотечного рынка по разным экспертным оценкам далеко не исчерпан и доходит до 30 процентов.