Азамат Якупов, директор ООО «Управляющая компания «Квартал»: «Для определения степени надежности жилищно-строительного кооператива необходимо убедиться в том, что он действует строго в рамках Жилищного кодекса РФ»

На сегодняшний день в мире действуют две основные модели приобретения жилья: «американская» модель, когда готовое жилье покупается с использованием долгосрочных ипотечных кредитов, и «немецкая» модель, когда приобретается как готовое, так и строящееся жилье, при этом используется комбинированная система накоплений и займов ссудо-сберегательных касс. Последняя модель наиболее близка по сути к потребительской жилищной кооперации, действующей в нашей стране. Об особенностях развития и функционирования жилищно-строительных кооперативов мы попросили рассказать директора ООО «Управляющая компания «Квартал» Азамата Якупова.

– Азамат Раулевич, что такое жилищно-строительный кооператив? Как давно названный термин введен в обиход у нас в стране?

– В соответствии с Жилищным кодексом РФ жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства, созданное в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. В обиход термин ЖСК вошел в нашей стране еще во времена СССР. Достаточно вспомнить такие формы кооперативов, как МЖК и СЖК (при их помощи было построено большое количество многоэтажек в стране), когда члены кооперативов вкладывали в строительство не только свои деньги, но и труд.

– Кем и как принимается решение об организации ЖСК?

– Решение об организации ЖСК принимается как минимум пятью гражданами, которые становятся первыми членами кооператива, желающими приобрести жилье в строящемся доме, в котором в дальнейшем они хотели бы жить. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица. Из своего числа они выбирают председателя правления ЖСК, который впоследствии и будет вести всю работу и решать от имени кооператива возникающие вопросы.

– Каким образом совершается выбор застройщика?

– Выбор застройщика осуществляется председателем правления ЖСК с учетом множества факторов. Принимаются во внимание наличие разрешительной и прочей документации на строящийся объект, а также имеющиеся собственные материальные и трудовые активы.

– Каковы преимущества ЖСК по сравнению с долевым строительством?

– Схема ЖСК имеет целый ряд преимуществ по сравнению со схемой «долевого участия». Она позволяет, во-первых, начать привлечение денежных средств граждан на ранних этапах строительства жилого дома.

В результате денежные средства граждан могут быть задействованы значительно раньше получения застройщиком разрешения на возведения жилья, что значительно удешевит строительство; во-вторых, вступить в ЖСК юридическим лицам, что даст возможность застройщику «рассчитываться» квартирами и другими помещениями в строящемся доме с контрагентами (поставщиками, подрядчиками и т.п.) без отвлечения денежных средств из оборота; в-третьих, застройщику произвести расселение жилых домов, попадающих в пятно застройки, без отвлечения денежных средств из оборота, что существенно уменьшит затраты на расселение и ускорит сам процесс расселения; в-четвертых, застройщику создать долгосрочную программу застройки квартала(ов), а именно: оптимальным образом скорректировать линейные графики производства строительных работ и графики привлечения денежных средств по всем строящимся объектам, чтобы исключить или минимизировать возникновение кассовых разрывов как по абсолютной величине, так и по времени; в-пятых, банкам выстроить стройную систему кредитования кассовых разрывов застройщика с последующим переложением кредитной нагрузки с застройщика на конечных потребителей – физических лиц.

При этом банк может контролировать целевое использование кредитных средств всеми участниками схемы и получать дополнительное обеспечение выдаваемых кредитов в виде поручительства юридических лиц. В-шестых, гражданам (членам ЖСК) приобрести жилье по минимальной стоимости, поскольку застройщик сводит к нулю использование банковских кредитов, тем самым удешевляя себестоимость строительства. Банки все более активно начинают предоставлять кредиты членам ЖСК на срок до 30 лет под поручительство кооператива, с последующим оформлением в залог уже построенной квартиры. Учитывая тот факт, что строящееся жилье значительно дешевле вторичного, платежи за приобретаемую квартиру становятся посильными даже для работников бюджетной сферы. Кроме того, граждане имеют возможность активно участвовать в деятельности кооператива. В отличие от других схем приобретения жилья, кооперативная схема наилучшим способом защищает права членов ЖСК, позволяет получить максимальную прибыль от инвестиций в недвижимость.

Таким образом, приобретение жилья по схеме жилищно-строительных кооперативов является наиболее предпочтительной схемой и для законопослушных застройщиков, и для граждан.

– Если разрешение на строительство еще не получено, имеет ли право ЖСК привлекать определенные денежные средства и отправлять их на финансирование? Распространяется ли 214 закон об участии в долевом строительстве на ЖСК?

– Заключаемый между кооперативом и застройщиком инвестиционный договор позволяет привлекать денежные средства и направлять их на финансирование задолго до получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, что невозможно в случае привлечения денежных средств по схеме долевого участия. Таким образом, 214 закон не распространяется на жилищно-строительные кооперативы.

– С кем выгоднее сотрудничать застройщику – с дольщиками или членами ЖСК? Почему?

– Правильнее сказать, что застройщику выгоднее сотрудничать с одним ЖСК, который позволяет упростить процессы организации, учета и контроля привлечения средств: вместо десятков и сотен дольщиков – физических лиц остается один контрагент – кооператив, который забирает на себя решение всех вопросов.

– На кого ложатся расходы, связанные с привлечением рекламы и средств массовой информации?

– Все расходы по рекламе, необходимой для привлечения новых членов в свои ряды, кооператив несет самостоятельно, тем самым снимается нагрузка с застройщика, что позволяет уменьшить себестоимость строящегося жилья.

– Какие цели ставит перед собой ЖСК?

– Основной целью ЖСК является обеспечение своих членов жильем и последующая эксплуатация построенного дома.

– Каким должно быть число членов ЖСК? Существуют ли здесь определенные требования?

– Согласно Жилищному кодексу РФ, количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти человек. Но при этом оно не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

– Кто может быть членом ЖСК? Есть ли ограничения? Кто пользуется особым преимуществом?

– Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица

– Предусмотрена ли для членов ЖСК ипотека?

– Кооперативная схема, благодаря своей гибкости, позволяет задействовать для членов ЖСК долгосрочные банковские (в том числе ипотечные) кредиты. Объединение этих двух схем позволяет членам кооператива существенно уменьшить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет и снизить риски удорожания стоимости жилья, поскольку в соответствии с инвестиционными договорами, заключенными между ЖСК и застройщиками, индексации подлежит неоплаченная часть.

– Какими правами обладает член ЖСК?

– Члены ЖСК обладают множеством прав и обязанностей, предусмотренных уставом кооператива. Например, члены ЖСК вместе с членами их семей имеют право пользоваться жилым помещением кооператива до полной выплаты паевого взноса, участвовать в деятельности кооператива, а также получать любую информацию о нем.

– Какой денежной суммой должен обладать человек, вступая в тот или иной ЖСК?

– Для того чтобы приобрести жилое помещение, как правило, необходимо иметь как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры. На сегодняшний день средняя стоимость однокомнатной квартиры в кооперативах составляет 1 500 000 рублей. Соответственно, первоначальный взнос составит от 450 000 до 500 000 рублей.

– Опишите, пожалуйста, схему приобретения квартиры через ЖСК подробнее.

– Схему приобретения жилого помещения в кооперативе можно представить в следующем виде:

1. необходимо подобрать нужный вариант квартиры (определиться с количеством комнат, выбрать этаж, расположение и планировку, зарезервировать понравившийся вариант);

2. подать заявление на вступление в члены ЖСК;

3. оплатить вступительный членский взнос, который составляет 3 500 рублей;

4. оплатить первоначальный паевой взнос в ЖСК;

5. оплатить текущие паевые и членские взносы в соответствии со срочными обязательствами;

6. получить в ЖСК справку об оплате паевого взноса (после завершения строительства жилого дома и исполнения своих обязательств перед ЖСК по оплате паевых и членских взносов);

7. получить в ЖСК акт приема-передачи жилого помещения.

– Как определить степень надежности ЖСК?

– Для определения степени надежности ЖСК необходимо убедиться в том, что кооператив действует строго в рамках Жилищного кодекса РФ. Проще всего это выяснить во время консультации. Созданный кооператив должен финансировать строительство только одного дома. И если вам предлагают для приобретения квартир в разных домах вступить в один и тот же кооператив, значит, лучше отказаться от приобретения квартиры в нем.

Кроме того, необходимо соблюдать элементарные правила предосторожности: если вас просят оплатить какую-либо сумму без предоставления чека кассового аппарата, либо приобрести вексель предприятия, либо заключить договор займа, то от приобретения квартиры подобным способом следует отказаться. Необходимо помнить, что все поступления в ЖСК жестко регламентированы законодательством, а именно паевые, членские и дополнительные взносы вносятся в кассу банка, обслуживающего кооператив.

– Каким образом ЖСК обеспечивает гарантии инвесторам?

– Члены кооператива, объединившись в ЖСК, заключают договор инвестирования с застройщиком в рамках федерального закона №39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно данному закону, капитальные вложения ЖСК как инвестора находятся под защитой органов государственной власти, в частности, органов местного самоуправления.

– За счет чего формируются денежные средства ЖСК?

– Денежные средства ЖСК формируются за счет целевых поступлений членов кооператива – паевых, членских и дополнительных взносов.

– Кто и каким образом может пресечь деятельность кооператива?

– Деятельность кооператива может быть приостановлена только по решению суда в соответствии с действующим законодательством. Однако для этого должны быть веские основания – ведь пресечение деятельности ЖСК приведет к остановке строительства жилого дома.