Жилищные сертификаты: поддержка или уход от закона

Строители ищут замену попавшим под критику властей вексельным схемам продажи жилья, которые позволяют обходить жесткие условия соблюдения прав покупателей квадратных метров, прописанных в законе о долевом участии в строительстве.

Судя по всему, одной из таких замен станут жилищные сертификаты, к выпуску которых в скором времени приступят строительные компании. Но, несмотря ни на что, эксперты продолжают призывать граждан к осторожности в использовании нового инструмента.

Новые бумаги представляют разновидность облигаций с индексированной номинальной стоимостью, которые удостоверяют право их владельца на приобретение квартиры или квадратных метров, а также на получение от эмитента (застройщика) по первому требованию индексированной стоимости. Иными словами, в любой момент обладатель такого сертификата может получить за него у застройщика уплаченные деньги, умноженные на поправочный коэффициент, который учитывает инфляцию.

Правила позволят эмитентам выпускать сертификаты, минимальная стоимость которых равна 0,1 кв. м, а претендовать на получение в собственность жилья смогут граждане, у которых на руках имеется сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Правда, для того чтобы окончательно стать собственником квартиры, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен площади жилья, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора. При этом предполагается, что сертификаты будут активно обращаться на фондовом рынке наравне с другими ценными бумагами. Таким образом, права человека, приобретающего жилье, будут защищены. «Новые бумаги привлекут некрупных инвесторов. Не так много людей в настоящий момент могут позволить себе купить квартиру площадью 50–60 квадратных метров, но при этом в России существует достаточное количество инвесторов, которые смогут приобрести бумагу, равную 10–15 квадратным метрам, – уверен руководитель одной из строительных компаний Уфы, – инвестор таким образом может купить жилье «порциями» или же продать жилищный сертификат по его номинальной стоимости застройщику плюс получить индексированный доход». В числе основных плюсов таких сертификатов руководитель также назвал их налоговую выгодность (нет НДС), законность и простоту расчета с инвесторами.

Иного мнения придерживается директор ООО «Управляющая компания «Квартал» Азамат Якупов: «На мой взгляд, всевозможные векселя, сертификаты и облигации i это все варианты ухода от ответственности и действующего законодательства. На сегодняшний день существует три основных схемы приобретения жилья: долевое строительство, жилищно-строительный и жилищно-накопительный кооперативы, особенности функционирования которых четко прописаны в российском законодательстве. Все остальные «серые» схемы противоречат закону, не защищают покупателей и ведут к появлению недобросовестных застройщиков».

На сегодняшний день актуальным для российского рынка недвижимости является дефицит предложения качественного жилья. К тому же нет четкости в системе регистрации прав, смене залогодержателя, а также в обороте закладных. «Рост цен на недвижимость является вполне логичным. Недостаточное количество предложений действительно налицо: объемы строительства сейчас гораздо меньше по сравнению с советскими временами. Наблюдается разрыв между спросом и предложением. И пока он будет существовать, цены на жилье расти не перестанут», – уверена руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Уфе Ольга Садыкова. А если к росту цен добавить несоблюдение прав покупателей жилья и игнорирование действующего законодательства, разговор о перспективности и необходимости жилищных сертификатов становится просто ненужным.