АИЖК поможет банкам и застройщикам

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новую схему, призванную помочь строителям достроить незавершенное жилье и реанимировать ипотечные программы коммерческих банков. По информации агентства, главный акцент планируется сделать на финансирование недостроя банками и выдачу кредитов именно на это жилье по льготным тарифам. Схема оригинальна, но имеет много подводных камней, говорят эксперты. В нынешних условиях возродить ипотеку без помощи государства невозможно.

Новая схема ипотеки проста: банк дает застройщику кредит на завершение строительства при условии, что объект построен на 70% и соблюдаются требования закона о долевом строительстве. Кроме того, банк предоставляет ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в свою очередь берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. Плюс к этому застройщик может самостоятельно продавать квартиры.

Если квартиры не проданы ни застройщиком, ни банком, то они выкупаются Фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) по 30 тысяч рублей за квадратный метр и предоставляются очередникам по социальным программам. Об этом говорится в пресс-релизе ипотечного агентства. В АИЖК считают, что эта схема сначала будет обкатана на госбанках, а в случае ее эффективности она сможет распространиться на менее крупные коммерческие банки России.

Эксперты отмечают: в данной схеме все упирается в риски банков. Очевидно, что банкиры будут довольно аккуратно подходить к оценке застройщиков. При этом на участие в данной программе смогут рассчитывать прежде всего крупные игроки, у которых не хватает сегодня средств на достройку сразу всех начатых объектов. Однако потребуется отработать механизм гарантий по кредитам строительных компаний. При существующей ситуации на рынке жилья банкам крайне рискованно кредитовать застройщиков, что скажется и на процентной ставке, и на требованиях по обеспечению.

Кроме того, достаточно спорным моментом остается вопрос цены. Не секрет, что квартиры не покупаются по причине дороговизны и квадратных метров и недоступности ипотечных кредитов. Получается парадоксальная ситуация – по ценам строителей жилье не продается, а продажа по сниженным ценам не даст возможности застройщикам расплатиться по уже взятым кредитам.

Ранее сайт уже писал о планах правительства передать через фонд РЖС под застройку порядка 60-70 федеральных участков земли, на которых можно построить пять-шесть миллионов квадратных метров жилья эконом-класса. Это примерно около 8-10% годового ввода жилья. Эксперты Ассоциации строителей России (АСР) отмечают, что с учетом длительности самого строительства, новая система может заработать не ранее конца 2010 года.

Еще один спорный момент в новой схеме – желание строителей пойти навстречу банкам. Дело в том, что, по информации АСР, наименьшее беспокойство вызывает как раз недострой в 70%. Наибольшие риски остаться навсегда в состоянии «вечной мерзлоты» у жилья, чье возведение остановлено на более ранних стадиях, таких домов абсолютное большинство. На них новая схема не распространяется. Видимо, из-за тех же самых рисков потерять вложенное.

Кроме того, финансовый кризис лишил отечественные банки возможности занимать средства за границей и зарабатывать на разнице процентов. В результате ужесточились условия кредитования, а процентные ставки стали самими дорогими в мире. По разным оценкам, ипотечные программы действуют только в 5-10 банках, а объемы ее выдачи упали в пять раз, скатившись к практически «отрицательным величинам». По данным АИЖК, в первом квартале этого года банками в России выдано ипотечных кредитов всего на 27-30 миллиардов рублей.

В апреле президент России Дмитрий Медведев заявил, что в ближайшее время правительство с помощью АИЖК планирует снизить среднюю ставку по ипотеке с нынешних почти 20 до 12 процентов. Однако пока происходит противоположное: среднерыночная ставка по рублевой ипотеке за апрель–май увеличилась на 0,05%, составив 19,79% годовых в рублях. Ставки в долларах США не изменились и оцениваются сегодня в 15,4% (данные аналитического доклада «Кредитмарт Индекс. Ипотека»).