Альфред Зинатуллин, заместитель генерального директора Управления жилищного хозяйства Уфы: «Человек должен стать хозяином своего дома»

Сегодня жилищно-коммунальная отрасль – технически сложное хозяйство, которое требует новых разработок и технологий. Одним из наиболее слабых мест отрасли остается обслуживание потребителей. Реформа, которая идет в России с середины 90-х, должна превратить неповоротливую коммунальную систему в быструю и эффективную, с прозрачными и понятными для потребителя тарифами. Модернизировать систему все еще мешает наше коллективное прошлое. Если психология российского собственника изменится, реформа пойдет гораздо легче, считает заместитель генерального директора Управления жилищного хозяйства Уфы Альфред Зинатуллин.

– Реформа ЖКХ продолжается уже более 15 лет. Принесла ли она какие-то результаты за это время? Какие сложности стоят на пути реформы?

– Действительно, реформа ЖКХ идет с середины 90-х годов. Она предусматривала переход от государственной системы обслуживания и управления жилищным фондом к частной. Причем основной упор делался на инициативу жителей. Но этот процесс шел достаточно вяло. Оказалось, что перестроить психологию людей с социалистического принципа жизни на частный достаточно сложно. Что-то люди оценили быстро. Например, такую вещь как приватизация. А то, что, приобретя квартиру в доме, человек кроме права распоряжения данной собственностью приобретает и обязанности, оказалось сложным для понимания. Квартира не может существовать без стен, крыши, подвала, подъезда, коммуникаций. Все это человек также должен содержать. К сожалению, народ тяжело привыкает к этому.

Основная задача реформирования отрасли в том, чтобы человек почувствовал себя хозяином, причем хозяином не только своей квартиры, но и своего дома.

– А попутно бы решались проблемы износа сетей, коммуникаций…

– Само собой. Понятно, что если течет труба в подвале, значит к вам в квартиру не поступит вода или тепло, или какая-то другая услуга. Если течет крыша, это создаст вам определенные неудобства. Мы никак не можем привыкнуть к тому, что все это хозяйство надо содержать. Человек, проживающий в частном доме, ведь никого не спрашивает, что ему делать с текущей крышей. Он просто ищет вариант, как решить этот вопрос. Покупает материал на крышу и ремонтирует ее. И это в порядке вещей. Коллективное проживание в многоквартирном доме в какой-то степени расхолаживает, человек считает, что это общее, не его. Задача реформы в том, чтобы перестроить сознание людей. Чтобы они поняли: стекло, которое сегодня выбили в подъезде – это мое стекло. Дверь в подъезде, которую сломали – это моя дверь. Не чья-то, не домоуправленческая, а моя. И деньги на ее ремонт пойдут из моего кармана, а домоуправление починив эту дверь, что-то другое – нужное дому не сделает.

– Что поможет человеку стать хозяином дома? Неужели счетчики?

– Мы подтолкнули людей к тому, что надо саморганизовываться в ТСЖ, узаконить договорами отношения управляющей компании с собственниками. 261-й федеральный закон об энергосбережении и энергоэффективности, который был принят в этом году, предусматривает следующий этап. Экономия рассматривается как в масштабе страны, так и в разрезе отдельного дома и отдельной квартиры. И здесь взаимный интерес. Государству выгодно, чтобы люди, предприятия и организации тратили меньше энергоносителей: в виде воды, тепла и электроэнергии. Человек, экономя, достигает двух целей: он платит меньше, и при этом освобождаются энергетические ресурсы. Значит, не нужно возводить новых объектов: водонасосных станций, ТЭЦ, электростанций, а использовать эти освобожденные резервы для строительства жилых домов или предприятий. Можно строить дома на уже существующих мощностях, просто прокладывая коммуникации.

Приборы учета должны быть установлены во всех квартирах и на предприятиях. В домах, помимо квартирных, должны быть общедомовые приборы учета. Это первый этап, стимул к экономии. Мы не начинаем экономить только из-за того, что мы поставили счетчик. Счетчик – это как часы или термометр. Он информирует нас о том, сколько мы фактически потратили. И это нас толкает к следующему шагу: мы начинаем понимать, что потратили слишком много. И уже здесь начинается экономия и энергоэффективность.

– Как сегодня можно сэкономить на услугах ЖКХ?

– Тепло можно сэкономить, утеплив стены дома, окна, подвалы, трубы, поменяв окна на пластиковые, поставив пружины или доводчики на подъездные двери. Чтобы сэкономить на воде, нужно в первую очередь устранить протечки. Варианты бывают разные вплоть для того, что некоторые бабушки наполняют ванну, и берут оттуда воду в течение дня.

По электричеству: ставятся экономичные лампочки, счетчики по двухставочному тарифу. Я могу запустить стиральную машину ночью, зная, что так мне будет дешевле. В подъезде можно поставить датчики движения или изменения объема – и свет будет включаться и выключаться автоматически, реагируя на входящего человека. Если установить фотореле, лампа не будет гореть круглые сутки, а зажжется только вечером, когда на улице начнутся сумерки.

– Сейчас все больше говорят об общедомовых счетчиках. А не получится так, что кто-то будет платить много, а пользоваться услугами мало?

– Дело в том, что расчет с поставщиками услуг сегодня осуществляется по общедомовым приборам учета, а население платит по показаниям внутриквартирных счетчиков. А та разница, которая образуется между суммой показаний внутриквартирных счетчиков и общедомовым, распределяется между всеми квартирами. Сегодня те, у кого приборы не стоят, платят по нормативам. Те, у кого они установлены, платят по показаниям. Интерес в том, чтобы распределение этих расходов между жильцами шло по потребляемому количеству. Если у вас сосед потребил два куба воды, а вы четыре, разницу распределят между вами пропорционально. Соответственно вам за четыре куба начислят больше, а вашему соседу за два куба – меньше.

– То есть экономить можно и целым домом...

– Экономишь и в разнице между приборами учета. Мало того что ты замотивирован экономить в своей квартире, ты еще получаешь выгоду при распределении общедомовых расходов.

После выполнения тех мероприятий, которые предусмотрены городской программой энергосбережения, за несколько лет экономия составит около 15 процентов по всем показателям. А 15% в масштабе города – это ощутимая цифра. И она совсем не лишняя. Если где-то не хватает тепла или энергии, эти сэкономленные проценты как раз позволят освободить ресурсы, чтобы обеспечить около 260 новых пятиэтажек.

Счетчик – это первый этап. На втором этапе нужно будет устанавливать к теплосчетчикам автоматику. Это достаточно дорогое удовольствие, но оно себя оправдывает. Датчик устанавливается на улице, в зависимости от температуры он регулирует подачу тепла в дом. Температура подаваемого теплоносителя должна соответствовать температуре на улице. Если у нас в мае жара, зачем нам греть дом?

Поэтому поставить во всех домах приборы учета – это только первый шаг, а дальше нужно применять энергосберегающие технологии и уже по этому прибору видеть результат.

– То есть управляющие компании обяжут это сделать?

– Обяжут скорее собственников, потому что на это пойдут их деньги. Это ваш дом, расход идет в вашем доме. Первый этап – вы ставите приборы учета, затем внедряете энергосберегающие технологии. Это установка автоматики, утепление фасада, замена окон, лампочек на более энергоэффективные, и так далее. А отвечать за это будут те, кто вами выбран, ТСЖ или управляющая компания, которые по закону обязаны не реже чем один раз в год предлагать жителям установку энергосберегающих приборов.

Где взять эти деньги? Варианты возможны следующие. Первый – это когда жители посчитали суммы взносов с каждой квартиры, собрали деньги – и счетчик поставят хоть завтра. А может быть другой вариант: управляющая компания может оформить кредит на эту сумму. Или найдет поставщика, который установит оборудование в рассрочку. Приняли решение – и в квитанции появляется новая строка: на погашение кредита или лизинговых услуг. И жильцы будут платить по этой строке дополнительный деньги. Причем экономия от автоматики покроет, скажем, 70 или 100% этого платежа.

Суть закона в том, чтобы заставить всех собственников перейти к энергосбережению. Абсолютно всех собственников. Ведь одна из причин неконкурентоспособности нашей продукции в том, что у нас слишком большие энергозатраты. Сэкономив на энергоносителях, мы сможем снизить цены.

– Эти технологии уже внедряются?

– Закон действует с этого года, но в нем предусмотрены сроки. Например, до 2011 года все дома должны быть оприборены. За то, что управляющая компания не предложила собственникам энергосберегающие мероприятия, она может быть привлечена к административным штрафам. Понятно, что она заплатит штраф не из своего кармана, а из наших денег. Поэтому мы как собственники должны быть заинтересованы в том, чтобы двигаться в этом направлении.

– У нас ведь есть панельные дома, в которых колоссальные теплопотери. Как мы с ними поступим – отделим и скажем, давайте экономьте? А как они будут экономить в таких условиях? Для них есть какие-то варианты?

– Государство сегодня говорит так: ты собственник того дома, в котором живешь. Вот вы живете в частном доме. Он может быть кирпичным, бревенчатым или сборно-щитовым. Естественно, что если вы отапливаете его дровами или газом, то в кирпичном и в бревенчатом это обойдется намного дешевле, чем в щитовом. Но никто не придет к вам из кирпичного дома заплатить за отопление только потому, что вы живете в сборно-щитовом. Соответственно, если вы живете в панельном доме, вы должны принимать меры по панельному дому.

– То есть переселяться?

– Если они захотят, смогут и переселяться. В любом случае понятно, что чем хуже показатели дома, тем дороже будет сделать его энергоэффективным.

Панельные дома тоже можно утеплить, но это будет довольно дорого. Другое дело, что у нас есть определенная категория необеспеченных граждан. Понятно, что если человек получает маленькую пенсию, и денег у него едва хватает свести концы с концами, государство обязано проявить о нем какую-то заботу. В законе предусматривается, что если собственники принимают на собрании решение, которое ложится тяжким бременем на кого-то из жителей, то эти платежи могут быть субсидированы. Как будет работать этот механизм, мы пока не знаем, но такая возможность предусмотрена. Сегодня, если квартплата превышает 22% от дохода семьи, человек имеет право на субсидию. Рассматривается вопрос о включении в сумму платежей, учитываемую при получении субсидий, и платежей на выполнение энергосберегающих мероприятий.

– Все это сделает ЖКХ прибыльным?

– Нельзя сказать, что ЖКХ убыточное. Убыточных предприятий у нас сегодня нет. Рентабельность здесь достаточно стабильная, она небольшая, но она есть. И если все эти мероприятия будут выполнены, рентабельность станет больше, чем сегодня. Она все равно не станет такой, как в нефтяной или газовой отраслях. Вложив рубль, здесь не получить на выходе два рубля и результат по вложенным средствам будет не быстрым.

– Но в последнее время было много случаев, когда шли захваты домов новыми ТСЖ, управляющими компаниями... Этот бизнес становится выгодным?

– Правильнее сказать, что ситуация в экономике была достаточно сложной, и бизнес-структуры начали искать ниши, куда они могут войти, вложив свои деньги, и получить определенную прибыль. Но, во-первых, я повторяю, это не быстрый бизнес, но достаточно стабильный, где вложив рубль, через год получишь какой-то результат. Многие на этом обожглись. Во-вторых, в любом деле, где можно заработать на обмане, есть определенная доля жуликов. Есть три категории людей. Практик понимает, что здесь можно работать стабильно и как в любой работе будет результат. Идеалист думает, что он придет и уже сегодня все перевернет, но быстро не получается. Ну, а аферисты и жулики просчитывают, как можно пообещать жителям «золотые горы», деньги получить и исчезнуть.

– Как вы думаете, не возникнет ли ближайшие годы проблема утилизации экономичных лампочек?

– Рассматривается такой вариант: чтобы люди не выбрасывали ртутьсодержащие лампы на свалку, в специальных пунктах будет предусмотрен обмен использованных ламп. Сдав такую лампу, можно будет получить новую со скидкой.

– Получается у нас люди замотивированы только на деньги?

– Нужен «пряник», чтобы человек не только сохранил экологию, но еще и деньги сэкономил, для небогатых слоев населения это немаловажно. И за рубежом такие же люди. Там человек, может быть, и бесплатно все это сортирует и складывает. Но он понимает, почему он это делает. Потому что если он это выбросит не там, где положено, то заплатит такой штраф, что мало не покажется. Есть «палка», которой он боится.

– Фонд содействия реформированию ЖКХ выделяет деньги на капитальный ремонт. Всегда ли люди соглашаются участвовать в этой программе? Есть ведь и те, кто сделал ремонт в своей квартире, и считает, что ему больше ничего не надо.

– Это непонимание того, что кроме его квартиры есть общедомовое имущество. Это системы водоснабжения, канализации, кровли, чердаки, подвалы. Республика и город Уфа уже выбрали все деньги, предусмотренные до 2012 года. В этом году, учитывая, что республика и город хорошо поработали за прошедшие два года, Фонд решил выделить дополнительные деньги в качестве поощрения. Принятие закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ дало определенный толчок реформе, предложив в качестве бонуса деньги на капитальный ремонт. Этот закон дал толчок к тому, чтобы реформа стала двигаться гораздо быстрее, чем это было за предыдущие 15 лет. Появился финансовый интерес реформироваться.

– Должников в Уфе много?

– Достаточно много. По жилищному кодексу человека можно привлекать к ответственности вплоть до выселения при задолженности свыше шести месяцев. Для этой категории граждан из числа самых неподдающихся, администрацией Уфы выделено пять квартир. В суд на выселение поданы иски на жильцов 29 квартир. Сумма долга в этих квартирах – от 25 до 130 тысяч.

– На работников ЖКХ много жалуются. А благодарности бывают?

– Бывают. Конечно, они случаются значительно реже, чем жалобы. Когда все хорошо, мы воспринимаем это как в порядке вещей. Мы замечаем, что что-то не так, только когда нам плохо. Если у меня крыша не течет, свет горит, в квартире тепло, лифт работает, почему я кому-то должен говорить спасибо? Человек должен жить в комфортных условиях. Это нормально и правильно, ведь он за это заплатил и должен эти услуги получить. Другое дело, что труд жилищников не такой заметный. Максимум, что жители видят, это труд уборщицы в подъезде и дворника на улице. А то, что для обеспечения комфортных условий в доме ежедневно работает большой штат людей не замечаем. И это показатель нормальной работы жилищного предприятия.

– Тяжело работать в отрасли?

– Есть своя специфика. Общение с людьми – это, наверное, самое сложное. Все жилищники постоянно работают с людьми. Люди встречаются с разными характерами, взглядами. Причем это, скажем так, люди, заряженные не положительными эмоциями. Большинство обращений носят претензионный характер. Человек ведь приходит, когда у него есть какая-то проблема: труба течет, или крыша, нет горячей воды. Каждого надо выслушать, понять и постараться ему помочь. Понятно, что это определенная психическая нагрузка,

– Я сейчас вспоминаю свое старое ЖЭУ, в котором даже паспортистка вела себя как бог. Наверное, сейчас многое изменилось?

– Психология меняется. Сегодня жители оплачивают коммунальные услуги на 100% – никаких дотаций, бюджетных вливаний нет. Мы являемся людьми, которых наняли жители. А раз это наш хозяин, к нему надо относиться с уважением. Потому что зарплату нам платит, в том числе и этот человек. Не все еще пока этой мыслью прониклись, тяжело не отреагировать оскорблением на оскорбление. Но в большинстве своем те люди, которые работают в жилищной системе, понимают жителей и стараются им помочь. Думаю, что и сами жители работу жилищников оценивают положительно. Когда в доме проходит собрание, на первом этапе люди выплескивают то, что у них накипело, а потом идет конструктивный диалог о том, что нужно сделать. В большинстве случаев он получается.

– Какие сверхзадачи стоят сегодня перед отраслью?

– В Уфе мы должны в первую очередь завершить установку приборов учета во всех домах. К концу следующего года мы это сделаем.