Продаем ипотечную квартиру, купленную на «мамин капитал»

Два года назад вы купили квартиру в ипотеку. В качестве первого взноса вы использовали материнский капитал. Сейчас вы разводитесь и намерены продать совместно приобретенную квартиру – подросшей за это время рыночной стоимости достаточно, чтобы досрочно погасить ипотеку и полностью рассчитаться с банком. Как это сделать? Нужно ли для этого получить разрешение пенсионного фонда? С какими сложностями можно при этом столкнуться? На эти вопросы отвечают эксперты 102banka.ru.

Заместитель управляющего Отделением Пенсионного фонда России по РБ Гульнур Ханафина

: «Средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий перечисляются пенсионным фондом на основании поданного владельцем сертификата заявления со всеми необходимыми документами.

В дальнейшем сделки с приобретенным или построенным на средства материнского капитала жильем осуществляются в рамках Гражданского и Семейного кодексов».

Директор Центра ипотечного кредитования ОАО «Инвесткапиталбанк» Лилия Сарварова

: «Для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка и приобретенную с использованием ипотечного кредита, изначально необходимо погасить кредит. Учитывая, что в качестве первоначального взноса были использованы средства материнского семейного капитала, следует помнить, что после погашения кредита вы обязаны выделить долю в праве собственности на квартиру всем членам семьи (при получении сертификата вы писали в отделении пенсионного фонда соответствующее обязательство). Таким образом, несовершеннолетний ребенок становится сособственником квартиры, а значит, продать указанную квартиру вы сможете только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Полностью весь алгоритм действий выглядит следующим образом:

• необходимо погасить сумму задолженности в банке. Для этого, как вариант, вы находите покупателя и вместе с ним вносите сумму долга в банк;

• получаете в банке закладную и получаете в регистрирующем органе новое свидетельство о праве собственности на квартиру;

• оформляете право собственности на квартиру всем членам семьи, в том числе несовершеннолетним детям;

• получаете разрешение в органах опеки и попечительства. Без него продажа квартиры будет незаконной. Для получения разрешения будет необходимо предоставить несовершеннолетним детям другое жилье. Условия должны быть равными предыдущим, либо улучшаться. С этим не должно возникать больших трудностей, если действовать, действительно, в интересах ребенка;

• продаете квартиру. Все разрешения есть, ипотека погашена, вот теперь можно приступать к прямой продаже собственности».

Директор по управлению регионами банка «Дельтакредит» Ольга Бажутина

: «Единственная сложность, которая может возникнуть в описанной ситуации, – это договоренности бывших супругов о порядке удовлетворения финансовых требований друг друга.

Что касается технологии продажи их квартиры, то она проста. В первую очередь необходимо получить разрешение на продажу квартиры из-под залога от банка, поскольку никаких юридически значимых действий без письменного согласия залогодержателя производить нельзя.

После получения разрешения (в котором будут указаны те условия, на которых банк разрешает продать залоговое имущество, например может взиматься комиссия), вы приступаете к поискам покупателя. Как правило, залогодержатель не ограничивает заемщиков в подборе покупателей, а также в стоимости продаваемой квартиры, – главное, чтобы все обязательства перед банком были погашены.

Что касается самой сделки, то она возможна двумя способами: вся задолженность перед банком гасится до или в день сделки, и на регистрацию в государственный орган подаются документы на одновременное погашение записи об ипотеке и переход права собственности. Либо же квартира продается с обременением, кредит погашается после перехода права собственности, после чего и снимается залог».