Оформляем ипотеку без потерь

Жилищный вопрос – это одна из наиболее острых и насущных проблем для жителей не только Башкирии, но и страны в целом. Один из вариантов, который позволит решить ее как можно раньше, – ипотека. Понятно, что и тут есть очень много нюансов, которые обязательно стоит учитывать. Как быть, если вы все же решились на этот ответственный шаг? Как правильно рассчитать посильную вам сумму кредита? Какие могут при этом быть скрытые опасности?

Исполнительный директор по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марина Малайчик:

«Шаг первый – оцениваем сбережения

Совет первый. Оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое вы собираетесь приобрести. Стандартная ситуация: у заемщика уже есть небольшая квартира. Желая улучшить жилищные условия, он в срочном порядке (часто с дисконтом) вынужден ее продавать, чтобы успеть внести вырученные деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье. Или другой вариант: на сумму, необходимую на первоначальный взнос по ипотеке, заемщик оформляет потребительский кредит на короткий срок под огромные проценты, скрывая этот факт от ипотечного кредитора. И то и другое – не удобно, поэтому сегодня на рынке появились ипотечные программы, облегчающие проведение альтернативных сделок.

Уникальность такого подхода – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд. Например, вы берете под залог имеющейся квартиры кредит, и эти деньги вносите в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру. При этом, у вас остается достаточно времени на продажу старой квартиры (по программе АИЖК до 2 лет). При этом заемщику не приходится одновременно оплачивать проценты по обоим кредитам. Он вносит ежемесячные платежи по основному, а проценты и долг по короткому кредиту под залог старой квартиры погашает единовременным платежом после ее продажи. Поэтому чем быстрее заемщик продаст прежнее жилье, тем меньше он заплатит за пользование займом.

Шаг второй – изучаем льготы

Кроме того, поинтересуйтесь, на какие льготы вы можете претендовать. Это могут быть специальные программы господдержки, такие как материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, жилищные программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей. К примеру, материнский капитал, который в 2012 году составляет 387,6 тысячи рублей, можно направить и для оплаты первоначального взноса по ипотеке, и в счет последующего погашения кредита (Более подробно на эту тему – читайте в материале «Тратим маткапитал с умом». – Прим. ред.) В некоторых регионах местные бюджеты субсидируют первоначальный взнос или процентную ставку по ипотеке.

Шаг третий – рассчитываем платежи

Следующее, на что нужно обратить внимание, это доступность ежемесячного платежа – то есть уровень ваших доходов должен позволять вам обслуживать ипотечный кредит. Платеж по кредиту не должен превышать 40% дохода семьи, иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни. Например, вы имеете собственные накопления и хотите получить в кредит 1,5 миллиона рублей сроком на 10 лет. При этом ваш ежемесячный доход – 40 тысяч рублей. Предварительно рассчитанная сумма платежа составит около 21 тысячи рублей в месяц. Это больше половины вашего дохода, поэтому на таких условиях вы не сможете получить требуемую сумму. Чтобы увеличить размер кредита, вы можете привлечь созаемщика или увеличить срок кредитования.

И, наконец, процентная ставка по кредиту. Обычно для того, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, приходится внести большой первоначальный взнос, расплатиться по кредиту в короткий срок, потратиться на несколько видов страхования. Кроме того, имеет смысл поинтересоваться, что готов предложить вам ваш «зарплатный» банк. Часто банки смягчают требования к «своим» клиентам – устанавливают более низкий первоначальный взнос, снижают ставки и единовременные комиссии, ускоряют процедуру оформления кредита.

Выбирайте программу по своим возможностям, в первую очередь, ориентируйтесь на доступность ежемесячного платежа. Если в будущем ставки снизятся, можно будет перекредитоваться на лучших условиях. А если ваши доходы существенно вырастут, вы всегда сможете погасить кредит досрочно».

Региональный директор по Республике Башкортостан ЗАО «КБ ДельтаКредит» Ольга Садыкова

: «Создание семьи – приятный, счастливый, но вместе с тем и ответственный шаг. Если решение о приобретении квартиры с участием ипотеки принято, рекомендую начать именно с выбора банка и ипотечной программы. Считается, что платеж по ипотечному кредиту является комфортным для семейного бюджета, если он не превышает 40%. Сегодня на рынке Уфы и Башкирии представлено множество программ и их вариации. Важно выбрать именно ту программу, которая подойдет под индивидуальные условия заемщика, и получить одобрение. После этого у клиента будет время на поиск квартиры пока действует положительное решение банка. Предоставить документы на квартиру в банк и выйти на ипотечную сделку.

Такая последовательность действий позволяет более точно определиться в своих желаниях, соразмерить свои возможности со своими потребностями, выбрать именно квартиру своей мечты.

Обращаем внимание на банк

При анализе всех предложений кредитных организаций, нужно всегда помнить, что нельзя обращать внимание только на процентные ставки. Когда люди идут по этому пути, обычно срабатывает поговорка «скупой платит дважды». В первую очередь стоит ориентироваться на банки, которые имеют большой опыт работы на рынке ипотеки, обладают безупречной репутацией, то есть, где заемщика способны грамотно проконсультировать по всем нюансам ипотечного кредитования. Хороший ипотечный консультант поможет клиенту выбрать ту ипотечную программу, которая наилучшим образом сможет решить его жилищные вопросы.

Четыре секрета ипотеки

При выборе ипотечной программы нужно обращать внимание на:

1. Приемлемый срок кредита. Маленький срок кредита увеличивает размер ежемесячного платежа и тем самым финансовую нагрузку на семейный бюджет.

2. Условия частичного и полного досрочного погашения кредита. О чем идет речь? Возможно, у вас есть объект, который вы сможете продать в ближайшие год-два и сделать сразу большой взнос, это существенно уменьшит сумму основного долга и ежемесячный платеж.

3. Открытие и ведение ссудного счета. Важно, чтобы не было «искусственного» удорожания кредита.

4. Естественно, процентная ставка. Сейчас большой выбор ипотечных программ с фиксированными, комбинированными, плавающими ставками. Благодаря этому разнообразию любой клиент сможет выбрать себе подходящую программу.

Если говорить о предложениях со стороны риэлторов по объектам недвижимости, то на практике часто встречается, что одну и ту же квартиру продают сразу несколько частных риэлторов или агентств недвижимости. В этом случае цены примерно у всех находятся на одном уровне, варьируются в основном только на размере комиссии за работу.

В заключении хотелось бы отметить, что современная ипотека должна быть доступна, понятна и удобна для заемщиков. Говоря об удобстве, нужно понимать, что с ипотекой человек живет 10, 15, а бывает и 20 лет. Поэтому хороший банк должен подобрать программу или продукт в зависимости от конкретной ситуации заемщика, а не предлагать ему шаблонный товар, чтобы в будущем ежемесячные платежи по кредиту не ложились тяжким бременем на расходы клиента.

Я надеюсь, что все эти советы помогут вам в выборе подходящей ипотечной программы и, в конечно итоге, счастливо жить в своей новой собственной квартире».

Эксперт по работе с партнерами ОО «Уфимский» филиала №6318 ВТБ 24 Рустам Хазиев

: «Главное при получении ипотечного кредита – изучить все свои возможности. Советуйтесь с теми, кто взял ипотеку в близком кругу, а также проконсультируйтесь у специалистов банка. Плюс ипотеки очень заметен – вы можете жить в своей квартире уже сегодня. Не стоит откладывать покупку, если есть возможность.

Определение максимально возможной суммы ипотечного займа кредитором будет осуществляться с учетом доходов заемщика, а также при необходимости близких родственников, как по справке формы 2-НДФЛ, так и по справке в свободной форме за подписью руководителя. Расчет можно произвести, воспользовавшись кредитным калькулятором на сайте банка или по телефону горячей линии. При этом заемщик должен оценить свои возможности по уплате ежемесячного платежа, которые в среднем составляют до 50% от его дохода.

Оцениваем свои финансовые возможности

В любом случае, потребуется объективно оценить свои финансовые возможности. Тем, кто занимается составлением семейного бюджета, не составит труда четко прописать свои статьи расходов и доходов. Однако, в случае ипотечного кредитования, есть определенные нюансы, которые мы и разберем подробнее.

Доходы

С чего нужно начать? Стоит четко определить свои источники дохода. Это может быть и основное место работы, и работа по совместительству, и возможная подработка, например репетиторство, и так далее. Сумма получаемого дохода должна быть оценена достаточно консервативно. Следует учитывать выплаты, носящие систематический характер за последний год. Так, например, выплаты материальной помощи не рекомендуется учитывать как регулярный доход, а премиальные учитывать в размере не более оклада. Данные выплаты вы вполне можете направлять на досрочное погашение ипотечного кредита.

Расходы

При учете собственных расходов семье следует в первую очередь оценить обязательные платежи, как то: коммунальные, кредитные, алиментные обязательства, расходы на питание, образование, расходы на транспорт, автомобиль. Для того, чтобы объективно оценить траты, рекомендуется провести анализ за полные 12 месяцев. Очевидно, что характер расходов в зимние месяцы существенно меняется: увеличивается доля коммунальных платежей за счет увеличения платы за отопление, также растут расходы на автомобиль (в зимние месяцы увеличивается расход бензина). При этом, если при учете доходов мы учитывали систематические платежи, то сейчас необходимо принимать во внимание и единовременные, такие как страхование ОСАГО, КАСКО для автовладельцев, налог для владельцев недвижимости и так далее.

Рекомендуется, кроме того, оценить свои будущие расходы. Так, например, при улучшении жилищных условий следует учесть и будущее увеличение «коммуналки».

Оценив обязательные платежи переходим к расходам на себя: одежда, досуг, отдых.

Следуя данным простым рекомендациям и произведя объективный анализ собственных возможностей, заемщик получит достаточно комфортную сумму ежемесячного платежа. При этом не следует преувеличивать свои возможности – ипотечный кредит отличается длительностью, и платеж должен быть действительно вам по силам.

Оформляем сделку

В общем, процедура ипотечной сделки состоит из четырех этапов:

1. Подача документов в банк и одобрение заявки. Одобрение банка действует четыре месяца. Этого срока вполне достаточно, чтобы подобрать квартиру, соответствующую пожеланиям и возможностям покупателя;

2. Подбор и одобрение квартиры в банке. Банк сопровождает покупку квартиры профессиональной технической экспертизой и юридической проверкой;

3. Подписание кредитной документации и сделка купли-продажи квартиры с последующей регистрацией в отделении Росреестра;

4. Страхование рисков в страховой компании, получение кредитных средств и окончательный расчет с продавцом квартиры.

Если вы решаетесь взять ипотечный кредит, то, прежде всего нужно учитывать несколько фактов:

1. Низкие процентные ставки гарантируют меньшую переплату, а длительный срок кредитования (до 50 лет) дает возможность снизить ежемесячные платежи. Если в дальнейшем появятся программы с более низкими процентными ставками, можно будет рефинансировать ипотечный кредит. Возможность досрочного погашения без ограничений также снижает переплату и увеличивает привлекательность ипотечного кредита;

2. Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Он составляет минимум 10% от стоимости приобретаемого жилья;

3. Заемщик несет расходы по страхованию и регистрации ипотечной сделки в отделении Росреестра.

Конкретные условия программ ипотечного кредитования можно узнать при консультации у специалистов в отделениях банка».

Руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой

» Камила Фазлыева:

«Изучаем условия ипотеки

Банки предлагают различные ипотечные программы – в рублях и иностранной валюте, с фиксированной или комбинированной процентной ставкой. Отмечу, что кредит в иностранной валюте, а также ипотека с комбинированной ставкой менее популярны среди уфимских заемщиков. Основная масса ипотечных кредитов рассчитана на срок до 30 лет (наибольшее предпочтение клиенты отдают кредиту на срок 15 лет).

Первоначальный взнос 0% возможен только по программам «рефинансирование», кредит под залог существующей недвижимости, и по программе с привлечением материнского капитала. На вторичном рынке сумма первоначального взноса по ипотеке от 10% от стоимости квартиры.

Средняя процентная ставка по выданным ипотечным кредитам колеблется в районе 12% годовых. Периодически банки проводят акции, позволяющие заемщику взять ипотечный кредит по более низкой ставке. Ряд банков выдают кредиты с государственной поддержкой, что существенно удешевляет ипотеку на новостройки, но это касается кредитования только аккредитованных банками застройщиков. Ипотеку клиент может оформить и на покупку комнаты (а также на земельные участки или дачи) по собственным программам кредитных организаций.

Для оформления ипотеки заемщику необходимо подтвердить свой доход официальными документами (форма 2-НДФЛ), а также справкой по форме банка. Сегодня банки запрашивают гораздо меньший пакет документов, некоторые банки ограничиваются паспортом и документом, подтверждающим доход заемщика.

Вспоминаем кризис 2008 года

Как же правильно рассчитать посильную вам сумму кредита? Здесь стоит отталкиваться от размера ежемесячного платежа. Желательно, чтобы он не превышал 40% вашего дохода. Если платеж превышает этот процент, то лучше оформить кредит на больший срок, что позволит снизить ежемесячный платеж.

Ипотека берется на достаточно длительный срок и не известно, в какой финансовой ситуации вы окажетесь. Чтобы не попасть в тяжелую кабалу с ипотечными платежами и не переоценить свои силы, перед тем как взять кредит, вспомните, как вы пережили кризис 2008–2009 годов (какой доход вы имели в этот период, существенно ли он сократился по сравнению с докризисным периодом, не было ли перебоев в доходах). Примите во внимание этот опыт, так как никто не застрахует вас от возможного повторения подобной ситуации в будущем.

Учитываем скрытые опасности

Самым очевидным недостатком ипотеки является необходимость переплачивать за квартиру, но любой кредит предусматривает переплату, и каждый заемщик это знает.

Еще одним неприятным моментом могут оказаться скрытые комиссии. Банки уверяют, что консультанты информируют заемщика о скрытых комиссиях сразу, как только он обратился в банк. На деле клиент узнает обо всех переплатах только в момент подписания кредитного договора, когда пройден весь сложный путь получения кредита и заемщик уже наверняка не откажется от его получения. Поэтому заемщику стоит готовиться к тому, что помимо ежемесячных выплат и обязательного страхования в ряде банков придется заплатить за оформление документов или открытие счета.

Особое внимание необходимо обратить на штрафы, прописанные в кредитном договоре, за просрочку платежа. И если при выплате ипотеки наступит такой момент, что вы не сможете внести очередной ежемесячный платеж, то ни в коем случае не бегайте от банка, а сообщите о ваших трудностях и по возможности вносите, хоть какой-нибудь платеж. Таким образом, в случае судебного разбирательства, у вас будет больше шансов отстоять квартиру».