АИЖК добавит ипотеке дешевой популярности

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию в разгар кризиса намерено снизить ставку по ипотечным кредитам с 13-18% до 11-15% годовых. Произошедшее в сентябре повышение ставок по кредитам и изменение механизма выкупа закладных у банков-партнеров привело к фактической приостановке ипотечного кредитования.

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию разработало ряд мер, направленных на сохранение объемов выдачи ипотечных кредитов в наступившем году. На днях генеральный директор АИЖК Александр Семеняка заявил о том, что считает главным козырем в стабилизации рынка ипотечного кредитования снижение ставок по ссудам на приобретение жилья. «Мы рассматриваем возможность сократить диапазон до минимальной ставки 11%, а максимальной – 15%», – отметил Александр Семеняка. Сейчас средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в крупнейших российских банках, по расчетам АИЖК, составляет 17,9% годовых, при этом декларируемые банками ставки колеблются от 12,5% до 36,5% годовых. Как отмечают представители банков, ставка по ипотечному кредиту на уровне 20% годовых и выше является, по сути, запретительной, долгосрочный кредит на таких условиях кажется гражданам непосильным долговым бременем.

«На сегодняшний день среднерыночная ставка по ипотечным кредитам составляет 19-23% в рублях и 12-13% в долларах и евро, так что заявленная АИЖК ставка в 11% годовых кажется малореальной, – говорит директор департамента кредитования Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. – По стандартам АИЖК сейчас выдают ипотечные кредиты в основном региональные банки, и востребованы ссуды главным образом там, где крупнейшие российские банки не в состоянии предложить достойной альтернативы. По стандартам федеральной программы ипотечного кредитования заемщик должен соответствовать довольно жестким требованиям. И потому одно лишь снижение ставки не сделает ипотеку доступнее».

Радикально снизить ставки по ипотечным кредитам АИЖК намерено, изменив собственный подход к оценке рефинансируемых закладных по ссудам. Так, если сейчас агентство выкупает у банков закладные по номиналу в случае, если ставка по кредиту составляет 13-18% годовых, а по ссудам, выданным под более низкую ставку, – с дисконтом, то в дальнейшем АИЖК планирует изменить формулу расчета собственной ставки рефинансирования, чтобы выкупать у банков и кредиты, выданные под 11-15% годовых.

Однако новые условия выкупа закладных начнут действовать лишь тогда, когда АИЖК получит обещанную государственную помощь в размере 200-300 млрд рублей, большая часть которой, как ожидается, будет направлена на повышение капитализации организации. Средства на пополнение капитала АИЖК поступят, вероятно, уже в марте, но до этого времени заключенные агентством с партнерами форвардные контракты на поставку закладных будут действовать на прежних условиях.

По оценкам Александра Семеняки, реализация мер по стимулированию развития ипотеки позволит банкам в наступившем году выдать ипотечных кредитов на сумму 530 млрд рублей, что, безусловно, ниже показателя прошлого года (630 млрд рублей), однако без государственной поддержки банки имели возможность выдать ипотечных ссуд на сумму не более 160 млрд рублей. По стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций из 75 регионов России. Во второй половине прошлого года после принятия новых стандартов рефинансирования ссуд и повышения ставок по ипотечным кредитам объемы ипотечного кредитования существенно сократились. Планируемое снижение процентной ставки со стороны федерального АИЖК призвано стимулировать угасший интерес к ипотеке со стороны населения.

По мнению представителей банков, ставки на уровне 11-15% годовых по рублевым ипотечным кредитам весьма привлекательны для клиентов, однако сегодня банки привлекают ресурсы под более высокие ставки, поэтому АИЖК должно будет предложить абсолютно точную и понятную схему рефинансирования ссуд, выдаваемых по пониженной ставке.

«Скорее всего, банки к этому предложению отнесутся с опаской по нескольким причинам, – отмечает начальник отдела ипотечного кредитования Башинвестбанка Искандер Мухаметдинов. – Во-первых, неизвестно, на каких условиях будет происходить рефинансирование выданных банками ссуд. Сейчас рефинансирование проводится с дисконтом, что невыгодно для банков. Во-вторых, не озвучивается, сможет ли АИЖК предоставить какие-либо гарантии на рефинансирование сделок, выданных по новым ставкам, в противном случае произойдет «зависание» кредитов на балансах банков, что также невыгодно кредитным организациям. В-третьих, пока так и не решен вопрос с рефинансированием «зависших» сделок на балансах банков по старым процентным ставкам (от 10,75%)».

«Несомненно, снижение ставок по кредитам положительным образом повлияет на рынок ипотеки, – отмечает начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин. – Вопрос в том, как банкам будет компенсировано падение доходности и будет ли вообще. Выдавать кредиты по ставкам на 3% ниже рыночных в случае с ипотекой означает работать себе в убыток. Естественно, банки на это пойти не могут. Если же АИЖК предоставит более дешевые ресурсы, чем есть у банков в настоящее время, или просто будет компенсировать падение доходности – затруднений не возникнет».

«Снижение ставки позволит простимулировать развитие ипотечного кредитования, так как, с одной стороны, потенциальные заемщики получат возможность оформить ипотеку по понятной ставке, а с другой – эти ресурсы позволят оказать поддержку большому числу граждан, испытывающих сегодня сложности с обслуживанием ипотечного долга, – полагает заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Олег Скворцов.

Однако представители банков опасаются, что демпинговое снижение ставок по кредитам может повлечь за собой снижение качества ипотечного портфеля банков, предоставляющих ссуды по стандартам АИЖК, и, как следствие, приведет к росту просроченной задолженности. По итогам прошлого года доля просроченной задолженности в портфеле АИЖК составила 8% от объема выданных ссуд. При этом более чем в десяти регионах страны уровень просрочки оказался даже выше 10%, хотя критичной считается даже просрочка в 5% от портфеля ссуд.

Как отмечает генеральный директор Национального рейтингового агентства Виктор Четвериков, в кризисные времена кредитные ресурсы пользуются повышенным спросом, однако существенно возрастает уровень кредитного риска, что и находит отражение в повышенной ставке заимствования, ведь любой банк заинтересован в формировании качественного кредитного портфеля. К резкому сокращению спроса на ипотечные кредиты привело не только повсеместное повышение ставок по ссудам на приобретение жилья, но и падение доходов населения и все возрастающая неуверенность в завтрашнем дне. Не исключено, что даже самые выгодные ипотечные предложения банков останутся сегодня не слишком востребованными.