Ильсеяр Ларионова, директор ООО «Уралинвест»: «Строительная отрасль всегда играла главную роль в решении социальных и экономических задач»

Развитие инвестиционно-строительной отрасли является одним из приоритетных направлений функционирования экономики того или иного региона. Активизация инвестиционно-строительной деятельности в России на сегодняшний день особенно актуальна. Инвестиции в строительство стимулируют рост смежных отраслей, способствуют созданию дополнительных рабочих мест, расширению налогооблагаемой базы. Но при этом эффективность данного направления в регионе напрямую зависит от того, при помощи каких рыночных инструментов осуществляется его организация.

– Как давно существует ваша компания, и что входит в сферу ее деятельности?

– ООО «Уралинвест» – сравнительно молодая, но динамично развивающаяся компания. Одно из основных направлений нашей деятельности – это инвестирование в строительство жилой и коммерческой недвижимости. За четыре года мы вошли в число крупнейших инвесторов Республики Башкортостан. На сегодняшний день компания является акционером одного из лидеров строительства – генподрядчика Уфы ОАО «Строитель», активно участвует в долевом строительстве и самостоятельно реализует собственные квартиры с повышенным уровнем комфортности в элитных домах-новостройках Уфы и крупных городах республики, не прибегая к услугам посредников.

– Какие факторы, на ваш взгляд, препятствуют массовому развитию ипотеки?

– Что такое массовая ипотека? Это признак развитой экономики, ведь для ипотеки необходимы устойчивый и сильный банковский сектор, рынок ценных бумаг, страховой сектор. Поэтому успех ипотеки определяется устойчивостью экономики в целом и ростом благосостояния граждан. Факторов, влияющих на развитие массовой ипотеки, много. Во-первых, есть ряд проблем, связанных с низкой платежеспособностью наших граждан, которые не могут себе позволить взять ипотечный кредит под высокие проценты или оплатить первый взнос при получении ипотечного кредита. Во-вторых, население еще не готово жить в кредит. Нет стабильности в зарплате, и у большинства нет уверенности в том, что работа будет и завтра. В стране долгое время была нестабильная ситуация, и люди не привыкли или разучились строить планы на десятки лет вперед. Начинать жить в долг очень тяжело. В-третьих, есть проблемы, связанные со строительством жилья. Например, нет готовых участков земли, где можно строить, или нет площадок с уже укомплектованной инфраструктурой, где строить будет выгодно и дешево. Кроме того, в ипотеке может участвовать только та недвижимость, которая зарегистрирована и у которой уже имеется свидетельство о собственности, то есть готовые квартиры.

– Насколько динамичен на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости?

– По сравнению с рынком жилья рынок коммерческой недвижимости развивается не так бурно. На сегодняшний момент темпы роста цен на торговую и офисную недвижимость сохранились на прежнем невысоком уровне. Так, стоимость квадратного метра в Уфе за последний год поднялась в среднем на 10-15%. Это связано с тем, что потоки спекулятивного капитала устремились в жилой сегмент, снизив тем самым объемы спроса в коммерческом. Арендные ставки также росли медленнее цен: в среднем около 7-10%. За последний год особенно распространилась тенденция, когда местные компании предпочитают покупку офисов аренде. Многие помещения приобретаются с целью дальнейшей сдачи в аренду. Но пока у местных компаний наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения площадью до 100 квадратных метров.

– С какой недвижимостью сейчас проще и легче работать: с жилой или коммерческой? В связи с чем?

– В каждом сегменте рынка недвижимости есть свои плюсы и минусы. Выделить какое-то одно направление невозможно. На сегодняшний день мы столкнулись с проблемой отсутствия рынка управления недвижимости. В настоящее время на рынке нет достаточного количества специалистов в области управления недвижимостью. Отсутствие этих специалистов может привести к тому, что через несколько лет здание станет непригодным для дальнейшей эксплуатации, либо его придется перевести в более низкий класс.

– Сегодня много внимания уделяется изменениям в сфере ипотечного кредитования. Могут ли эти изменения коснуться сферы коммерческой недвижимости?

– Безусловно, ведь на сегодняшний момент основное торможение развития полноценной коммерческой ипотеки связано, прежде всего, с пробелами в законодательстве. Одна из трудностей в том, что кредитор сталкивается с большими сложностями в части оформления залогового обеспечения выданного кредита на покупку нежилого помещения. Зачастую банк также требует провести бухгалтерский аудит компании (если недвижимость оформляют на юридическое лицо), чтобы убедиться в его состоятельности, а это дополнительные затраты заемщика. Еще одним большим препятствием для развития коммерческой ипотеки является непрозрачная бухгалтерия многих предпринимателей. Но и это еще не все. Некоторые банки требуют предоставить договор аренды земельного участка, переоформленного на банк. Все дело в том, что в случае обращения взыскания на заложенное помещение суд в праве отказать банку в удовлетворении иска, если договор аренды или собственность на земельный участок остается за заемщиком. А переоформление земельных отношений связано с дополнительными временными и денежными затратами для потенциальных заемщиков.

– Есть ли у вашей компании объекты в других городах республики? Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность того или иного региона?

– Уже два года мы активно участвуем в финансировании строительства многоэтажных зданий и жилых кварталов в городах Салават и Ишимбай, а также в реализации программ строительства загородных комплексов – таунхаусов. Как известно, Салават и Ишимбай возникли и развиваются как крупнейшие центры по нефтехимии и нефтепереработке. Помимо нефтехимии, в этих городах развито машиностроение, строительная индустрия, промышленность строительных материалов, в частности технического стекла, железобетонных конструкций. Этим и оценивается привлекательность данных районов: людям, работающим на заводах российского масштаба, необходимо жилье высокого уровня комфортности.

– Планируете ли вы развитие дополнительных направлений (помимо жилой и коммерческой недвижимости)?

– Год назад мы запустили новый проект – начала свою работу клиника «Здоровье женщины». Наша клиника предлагает современные методы обследования, комплексный подход, опыт и квалификацию специалистов, индивидуальное отношение к каждому пациенту. Кроме того, наше предприятие занимается инвестициями в агропромышленную хозяйственную отрасль.

– Каким вам представляется рынок коммерческой недвижимости через несколько лет?

– Сегодня в городе активно ведется строительство торговых центров. В результате в скором времени может наступить переизбыток таких площадей. Это подтверждается и остановкой роста ставок арендной платы на торговые площади. При этом в городе ощущается нехватка офисных помещений, гостиниц, паркинга. Если смотреть на строительство в комплексе, то при его больших масштабах удивляет небольшое количество лечебных и образовательных учреждений.

– Насколько выгодно и прибыльно сегодня инвестировать в недвижимость?

– Покупка недвижимости или инвестирование средств в строительство новых объектов считаются относительно надежными вложениями – хотя в этой сфере и нет такой доходности, как, например, на рынке ценных бумаг. Но при этом считается, что риска в области недвижимости меньше. Хотя нередки случаи, когда строительство и сдача объекта в эксплуатацию растягиваются на долгий срок, или же позднее выясняется, что вложения себя не оправдывают. Например, помещения в построенном доме по каким-либо причинам не пользуются спросом, а месторасположение объекта не столь удачно, как казалось ранее. В итоге инвестор несет определенные потери. При любом вложении денег необходимо просчитывать риски. Конечно, всегда могут вмешаться какие-то факторы, которые заранее учесть невозможно (например, человеческий фактор), однако серьезный обстоятельный анализ тенденций на рынке, анализ текущего платежеспособного спроса, прогноз объемов вводимых в ближайшие годы площадей существенно снижают риски.

– Является ли лицензирование препятствием на пути развития инвестиционно-строительной отрасли?

– Фактически на практике процедура лицензирования оказалась простой формальностью, никак не связанной с гарантией качества, зато создала серьезные административные барьеры. Но в любом случае проводимые в России экономические реформы не должны быть направлены на уход государства из сферы регулирования деятельности, затрагивающей общенациональные интересы – строительство доступного жилья, развитие инфраструктуры, объектов социальной сферы. Не в интересах потребителя потерять контроль государства за деятельностью в строительной отрасли, являющейся основой развития экономики России.

– Соответствует ли российская процедура лицензирования общепринятым мировым стандартам?

– Сегодня процедура лицензирования не прозрачна. Существует множество неурегулированных вопросов при взаимодействии строительных компаний с лицензирующими органами. Уже несколько десятилетий во всем цивилизованном мире применяется механизм, который является альтернативой лицензированию, это сертификация по стандартам ИСО, которая должная являться гарантией профессионализма и ответственности всех участников строительства. Ведь когда нет процедуры первичной оценки подрядных организаций, коим являлось лицензирование, единственным выходом заказчика при первичном отборе является посещение всех потенциальных подрядчиков. Когда время ограничено, а предложение велико, потребителю желательно, чтобы кто-то, кому мы доверяем, сделал выбор за нас.

– Любой рынок тесно связан с потребительским спросом. Не кажется ли вам, что одним из основных ограничителей роста строительства в регионе является как раз платежеспособность местного населения. Каким образом можно решать эту проблему?

– Нет, это было бы слишком узкой причиной ограничения роста. Все-таки есть комплекс причин и подходов к их решению, и это может быть темой для специального доклада или выступления.

– Является ли, на ваш взгляд, инвестиционно-строительная отрасль одним из приоритетных направлений российской экономики?

– Строительная отрасль всегда играла главную роль в решении социальных и экономических задач. Одним из основных показателей, определяющих степень экономического развития региона и реального уровня жизни людей, были и остаются объемы возведения жилья. Поэтому сегодня строительство остается одним из приоритетных и основополагающих направлений в развитии российской экономики.

– Строительный бизнес, честно говоря, отрасль не совсем женская. Насколько легко вам справляться с поставленными задачами и целями?

– В нашей компании работают высококвалифицированные специалисты. Слаженная работа всех сотрудников позволяет справиться с поставленными задачами. А когда поставленные цели достигнуты и видны результаты труда, то о том, сколько сил потрачено, и не вспоминаешь.

– Чем, на ваш взгляд, женский характер руководства отличается от мужского?

– Основные функции руководителя – объединять людей в коллектив, планировать и координировать их действия и осуществлять контроль над исполнением своих распоряжений. Свою деятельность в качестве руководителя-мужчины рассматривают как серию сделок с подчиненными: выдачу вознаграждения за удачно выполненную работу, применение наказания за неадекватное исполнение задания и так далее. В основе руководства женщины лежит превращение интересов подчиненных в общие цели рабочего коллектива. Прежде всего, женщину-руководителя отличает повышенная интуиция, умение устанавливать личностные контакты, трудоспособность. Женщины в большей степени, нежели мужчины-руководители, стимулируют участие сотрудников в общем деле, охотнее делятся информацией и поощряют самоутверждение сотрудников.

– Случаются ли такие моменты, когда вы по-настоящему начинаете жалеть о том, что связали свою жизнь именно с этим направлением бизнеса?

– Нет, и надеюсь, что мне никогда в жизни не придется пожалеть о том, что я работаю в данном направлении бизнеса и в этой «команде».